セカンドハウス税制
不動産をお求めになる際、
多くの方は不動産を居住用としてお求めになると思います。
居住用で不動産を購入する場合、いろいろと税金面で優遇が受けられます！
しかし、非居住用だとそういった優遇が受けられず、不動産にかかる税金が大きくなります。
最近、セカンドハウスでの不動産取得に関わる機会があり、
改めてセカンドハウスの場合の不動産に係る税金について調べていて
はっきりとした居住用と非居住用の違いについて認識することができましたので共有します。
（富山市役所の資産税課および税務署・県税事務所に確認も取りました！）
ちなみに、居住用・非居住用の違いってご存じですか？
ざっくりとした認識ですと、「住民票を異動する・しない」がわかりやすいですね。
でも、”セカンドハウス”も名の通り”2つめの家”なだけで、住民票を異動しないだけで、そこに生活する場合は居住用・・ですよね。
（例えば、代表的なもので言うと仕事場の関係で近くに生活の拠点を設けたい等）
勘違いしやすいのは、”別荘”との違いです。
別荘は生活の拠点では無く、非日常の休養に使われるもので、山や海辺の近くにあるイメージですね。
あくまでも別荘は日常的な使用目的では無いというところがポイントです。
別荘は、なんとなくのイメージからも想像できるように贅沢品ですので税金が安くなる等の恩恵が無いのは仕方ないかな？と思います。
ただ、生活の拠点として購入するセカンドハウスも住民票を異動しないだけで別荘と同じく軽減が受けられないのは不公平感があります。
（セカンドハウスも贅沢だ！と言われればそれまでですが、賃貸で長く借りるのもトータル出費は同じですよね。極論かな？）
さて、まずは不動産にかかる税金を見ていきましょう。
購入時にかかる税金としては次の2つが代表的なものです。
●登録免許税（所有権移転費用）
●不動産取得税（不動産取得後4～6ヶ月後に県税事務所より通知）
また、不動産を所有している時にかかる税金として、
●固定資産税 が不動産の評価額によって課税されます。
（評価額によって免税点があります。それぞれの課税標準額の合計が、土地で30万円、家屋で20万円、償却資産で150万円です。免税点未満の場合、固定資産税は課税されません。）
※参考：富山市役所HP「固定資産税とは」
居住用不動産の場合、購入時の登録免許税や不動産取得税について、税率が下がったり、軽減措置が受けられます。
→登録免許税は本則、評価額の2％ですが、居住用の場合だと0.3％まで税率が下がります。
※建物かつ売買等での所有権移転登記の場合
→不動産取得税の場合は、本則 評価額の4％なところ、3％になり、さらに要件を満たす不動産であれば築年数等に応じて軽減措置が受けられます！
＃床面積50㎡以上240㎡以下の建物
＃昭和57年1月1日以降に新築された住宅
（もしくは新耐震基準に適合する事が証明されたもの、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているもの）
※詳細な軽減額は以下のリンクをご参照ください！
※富山県税事務所HP「不動産取得税」
不動産取得税については、場合によっては、本来20～30万円・・それ以上かかるところ、0円になったりするので見逃せないポイントですね！
基本的には居住用の判断は住民票をその場所に移すかどうかが一番わかりやすい判断基準です。
住民票を移すことによって登録免許税・不動産取得税の軽減が受けられるのですが、
セカンドハウスって、住民票まで移すイメージはないですよね。
そうすると、税金の軽減は全く受けられないの？というと、そうではありません！！
セカンドハウスの場合でも、使用状況の実績を加味して不動産取得税は軽減が受けられるのです！
（使用状況の実績とは、使用頻度や公共料金等の支払い状況、具体的な用途について総合的に勘案されます！）
（4～6ヶ月後に届く不動産取得税の通知に、軽減に関する書類が同封されます。そこに使用状況の実績等を添付し提出して、あとは個別に判断されます。詳しくは県税事務所までお問い合わせください。）
そうすると、住民票を異動して購入する場合と同じように本則4％のところ、3％になり、かつ
要件を満たす不動産であれば築年数等に応じてさらに軽減措置が受けられるようになります！
ただし！登録免許税の軽減が無い点には注意が必要です！
あくまでも”不動産取得税”のみの軽減となります。
＃それでも、不動産取得税だけでも軽減を受けられた方が支払う税金も安くなるので金銭的な負担も多少軽減されますよね！
＃もちろん、セカンドハウスも居住用ですので住民票を移して登録免許税の軽減を受けられるという選択肢はあります。
最後に、固定資産税についてですが、住宅用家屋の場合、土地は面積に応じて・建物は築年数に応じて軽減があります。
住宅用家屋ってなに？？と思いませんでしたか？早速、富山市役所の資産税課に確認してみました！
富山市の場合、住宅用家屋の判断は以下の3つのポイントだそうです！
●玄関
●台所
●トイレ
「この3つがあれば人が生活できる。
そのため、実際に住んでいなくても住宅用家屋としての軽減を受ける事が可能。」
との事です！つまり、”セカンドハウス”でも”別荘”でも、それこそ”空き家”でも住宅用家屋の軽減が受けられるってことですね！
※都道府県や市町村によって判断は異なるようですので、適宜ご確認くださいね。
軽減について具体的には、
土地は200㎡まで評価額の1/6に軽減（小規模住宅用地）、
200㎡を超える場合は家屋の床面積の10倍までの部分が、評価額の1/3に軽減（一般住宅用地）となります！
建物は新築時から3年、3階建て以上の中高層耐火建築物（マンション等）は5年間。
平成21年6月4日～令和4年3月31日までの間に新築された長期優良住宅については5年度分（長期優良住宅かつ中高層耐火建築物は7年度分）。
床面積のうち120㎡までの税額が1/2が減額されます！
以上、制度の説明もありましたので大変長くなりました。。
ご容赦ください！
しかし・・・いろいろな用語・制度があって本当にわかりにくいですね、、
私もそうでしたけど（詳しくはプロフィールで！）、知らないと本当に損！！
（わかりにくいように出来ているのかと勘ぐってしまいます！）
他の営業スタッフにも周知しようと思うのでした。
＜注意事項＞
いくら税金が安くなるからと言って、本来居住用でもないのに（賃貸用や別荘目的等）住民票を一時的に異動して節税をすると、
場合によっては虚偽の申告でペナルティが科せられる可能性がありますのでご注意ください！
2020年7月4日
ViVi不動産株式会社 営業 富永奈央
