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不動産を売るときにかかる税金
譲渡所得税とは
譲渡所得にかかる税とは？
まず譲渡所得とは、所有している土地、建物などを売って得た利益のことをいいます。
譲渡所得には「所得税」や「住民税」、「特別復興税」があり、これらを総称して「譲渡所得税」といいます。
不動産では、所有する土地や借地権、建物などの不動産を売却した際に得た利益（譲渡所得）にかかる所得税と住民税は「分離課税」といって、給与所得や事業所得など、その他の所得とは切り離して計算されます。
この譲渡所得とは、単純に『売れた価格』そのものではありません。
その不動産を買ったときの価格や費用、売るときにも費用がかかっています。
つまり不動産を売るまでにかかる、それらの価格や費用を売れた価格から差し引いたものが譲渡所得となります。
具体的に譲渡所得は、
以下の計算式で求められます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得＝収入金額※1ー取得費※2ー譲渡費用※3
収入金額は、売った時の金額。
取得費は、買った時の金額と、買った時の費用の合計。
譲渡費用は、売った時の費用。
取得費や譲渡費用については、具体的に以下のような費用が含まれます。
なお、建物は期間の経過により価値が減少するため、用途や構造、経過年数に応じた減価償却費を取得費の合計額から差し引くこととなります。
取得費
- 土地・建物の購入代金や建築代金
（建物については減価償却後） - 購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
- 購入の際の仲介手数料
- 購入の際に支払った立ち退き料
譲渡費用
- 売却の際の仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 建物解体費など
税額の計算方法や申告手続きについて
譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所得に税率を掛けて計算されます。
税率は以下のように、その不動産を所有していた期間によって異なります。
※土地建物の譲渡した年の1月1日において所有期間が5年と超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。
※なお、贈与、相続による取得は所有時期を引き継ぐこととされています。
短期譲渡所得
譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
※復興特別所得税の税率は2.1％で、これを所得税に乗じた値となる（※30％×2.1%＝0.63％）
長期譲渡所得
譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
長期譲渡所得については、所有期間が10年を超えると、譲渡所得のうち6000万円以下の部分について「マイホームの軽減税率の特例」が受けられます。
所有期間が10年超の場合の
マイホームの軽減税率の特例
- 譲渡所得6000万円以下の部分
譲渡所得×14.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％） - 譲渡所得6000万円超の部分
譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
節税できるポイント
（特別控除）について
マイホームを売って譲渡益がある場合
1. 「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」
これは譲渡所得のうち最高3000万円までは税金がかからないというものです。
控除は一人につき3000万円が上限ですので、夫婦共同名義の場合なら合計6000万円まで控除が可能です。
特例を利用した場合の税額の計算式の参考は以下になります。
3000万円特別控除の税額計算式
（譲渡所得-3000万円）×税率＝税額
- 1居住用財産とは
- 居住の用に供している家屋とその敷地をいいます。
- 2特例の対象となる
居住用財産の譲渡とは -
- 現に居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡をいいます。
- 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋とともに譲渡する敷地を譲渡する場合も特例の対象になります。
（この期間内にその家屋を貸し付けていても事業用に供していても適用になります。） - 転居後に家屋を取り壊した場合には、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ、その家屋から転居して3年後の12月31日までに譲渡したものが特例の対象になります。
（なお、取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると特例の適用は受けられなくなります。）
ただし、以下のようなケースは除きますので、ご注意ください。
- 前年または前々年に同じ控除を利用している場合。
- 買換え特例や譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例と併用はできません。
- 住宅ローン控除との併用はできません。
- 特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません。
当社からのアドバイス
買い替えでマイホームを売却したときに売却益がでて、買い替え先の住宅を買うときに住宅ローンを利用する場合は、『この3000万円特別控除』or『住宅ローン控除』のどちらかを選ぶことになります。
どちらがより、売主様にとって減税のメリットが大きいか、まずは当社でシミュレーションしてみましょう。
