売りたい仲介システムの流れ
STEP 1 売却のご相談・条件整理
「不動産売却」を考えられたご事情やスケジュールによって、ご売却方法は変わります。
理想に近いカタチで売却をスムーズに進めるためにも、まずは希望条件を整理してみましょう。
整理をすることで、判断に迷った際、立ち戻ることができます。
01.売却の目的は?
- 住み替えのため
- 転勤
- 相続等
- 離婚
- 借金返済
02.売却方法は?
- 期間を重視して売却をしたい
- 価格を重視して売却をしたい
- 近隣の方に知られないように売却をしたい
03.引渡し時期は?
- できるだけ早くしたい
- 期日が決まっている
- 特にまだ決まっていない
04.売却の金額は?
- 売却希望金額がある
- 現在の借入金残高分は確保したい
- 具体的な金額はイメージできない
売却にかかる
主な諸費用について
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仲介手数料 | (売買価格の3%+6万円)×消費税 ※尚、売買価格が800万円以下の場合は当社の場合、仲介手数料は一律33万円(税込み)となります。 |
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売買契約時の 印紙代 |
売買価格によって異なります。 |
登記関係費用 | 抵当権等の抹消登記費用・司法書士報酬等。 |
測量費用 | 土地・戸建取引で必要になる場合があります。また、境界標の有無、敷地面積等により費用が異なります。 |
引越費用 | 荷物の量や引越し先の距離によって異なります。 |
建物解体費用 | 取引条件等により必要となる場合があります。また、費用は建物面積等諸条件により異なります。 |
税金 | マイホームを売却し、譲渡益が出た場合に課税されます。 税率は短期所有、長期所有により異なりますが、3000万円の特別控除が利用できる場合があります。 |
※ご売却される不動産によっては、上記以外の費用が必要な場合もありますので、詳しくは担当者までお問い合わせください。
STEP 2 ご売却不動産の事前調査・査定
売却したい不動産(土地や建物)について、売却対象の不動産およびその周辺環境、法令による制限や権利関係等をさまざまな角度から調査を行います。
事前調査を行うことにより、売却金額もより具体化します。
調査項目について
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調査先 | 内容 | |
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権利関係の調査 | 法務局 | 所有権、抵当権、地上権、地役権等に関する調査 |
法令上の制限に 関する調査 |
市役所 | 建築基準法、都市計画法等に関する調査(建築確認、道路、都市計画等) |
利用可能な設備 | 上下水道局 | 上下水道の有無および敷地内配管の調査 |
ガス会社 | ガス管の有無および敷地内配管の調査 | |
電力会社 | 電力の状況等の調査 | |
【マンションの場合】 管理状況の調査 |
管理会社 | 管理形態、管理方式、管理費・修繕積立金の変更、 建物修繕、管理規約・使用細則等 |
STEP 3 媒介契約について
媒介契約の種類について
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は不動産会社1社と専属契約を結ぶことをいいます。
「専任媒介契約」は売主様自身が買い手をみつけることができるのに対し、「専属専任媒介契約」はできないという点で違いがあります。
「一般媒介契約」は、レインズという不動産物件の情報交換ネットワークシステムを利用して、
不動産をお探しの多くのお客様に不動産を紹介できる契約のことをいいます。
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「指定流通機構」への 登録義務 |
販売状況の報告義務 (定期連絡) |
売主様自ら発見した 相手との取引 |
複数業者との契約 | |
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専属専任媒介 | 〇5営業日以内 | 〇1週間に1回以上 | × | × |
専任媒介 | 〇7営業日以内 | 〇2週間に1回以上 | 〇 | × |
一般媒介 | ×登録義務 | ×報告義務なし | 〇 | 〇 |
指定流通機構について
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するネットワークシステムが「レインズ」です。
レインズを運用する不動産流通機構に会員登録している不動産会社が、不動産物件情報をレインズに登録することで、
多くの取引関係者がリアルタイムに情報交換を行い、不動産をお探しの多くのお客様に紹介をすることができます。
専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約
STEP 4 売却活動のための準備
売却活動のための事前準備について
『不動産を売却する』ことは、『これまでの住まい』が購入検討者に買っていただく『商品になる』ということです。
購入検討者が見学に訪れた際は、住まいに魅力を感じていただけるよう事前に準備を行っておきましょう。
お部屋の状態は、購入検討者の決断を大きく左右します。少し手間をかけるだけで、第一印象はより良いものへと変わります。
まずは、室内から屋外へとクリーニングしていきましょう。
- 水回り(キッチン・バスルーム・洗面所・トイレなど)は、とくに汚れが目立ちます。早めにとりかかりましょう。
- 水回りも含め、壁面・窓等の清掃・補修、物入・押入内部の整理・清掃を行い、スペースを空けてスッキリさせましょう。
- (とくに和室がある場合は)障子の破れ、はがれを補修し、部屋はできるだけ広く見せるため、物をできるだけ少なくしましょう。
思い切って処分し整理整頓することで、グッとお部屋が片付いた印象になるでしょう。 - 一戸建てやマンションの1階で、お庭がある場合は、お庭の手入れも行いましょう。
きれいなお庭が演出できれば、購入検討者の購入意欲も高まるでしょう。 - 雑草の除去、樹木の剪定を行いましょう。
STEP 5 購入申込・売買契約の締結
購入希望者から「購入申込書」を受領し、価格や引渡し等の条件について調整を行います。
売主様、買主様の間で合意に至りましたら、売買契約を交わしていただきます。
購入希望者から受領した「購入申込書」をご覧いただき、ご売却の条件に合致するかどうかをご判断ください。
購入申込みにあたり
確認する事項について
- 購入希望価格:購入希望者の方の資金計画にもとづき、希望する購入価格が提示されます。
- 代金の支払い条件:下記項目について代金の支払い条件が記載されています。
- 手付金:売買契約締結時に支払われるもので、売買価格の5~10%程度が一般的です。
- 残代金:売買価格から手付金を差し引いた金額が記載されています。
- 融資利用予定の有無:住宅ローン等の融資の有無が記載されています。
- 契約・引渡し希望日:下記の日程について希望日が提示されます。
- 契約締結希望日:購入希望者の契約締結希望日が記載されています。
- 決済希望日:購入希望者残代金支払いが可能な日です。通常は法務局や金融機関が営業している平日の午前中に設定します。
- 引渡し希望日:一般的には、決済日と同じ日になります。その他の希望条件:購入にあたり、希望する条件が特にある場合、記載されます。
契約までの流れについて
契約にあたって必要な書類等がありますので、流れを理解して予め準備をしておきましょう。
契約の事前準備・ご用意いただく書類・金銭など
- 実印・印鑑証明書(共有の場合はそれぞれ)
- 登記済権利証・登記識別情報
- 本人確認書類(免許証・パスポート等)
- 仲介手数料(半金)
- 印紙代
売買契約の締結
売買契約書には、売買代金や売買対象面積、引渡し時期等が明記されます。契約時に物件の状態を確認する書類として、「設備表」と「物件状況等報告書」があります。売買物件に付帯する設備(キッチン、給湯器、エアコン、照明器具など)、売買契約時の物件の状況(雨漏りの有無など)を売主様から明確にします。買主様から売主様へ手付金が支払われます。
STEP 6 ご契約後の手続きについて
残代金の受領日までに引越しや公共料金の清算などを済ませ、買主様へ引渡せる状態にする必要があります。
引渡しは契約時に約束した状態で行なわなければなりませんので、契約書の内容を確認しておきましょう。
(土地・戸建の場合)
測量・建物解体の手配について
土地・戸建等の取引の際には必要に応じて測量の手配が必要になります。これに伴い、費用が発生します。
尚、手続き完了までは1ヶ月から長い場合3ヶ月程かかる場合があります。
住宅ローン完済の手続きについて
ご売却物件に住宅ローンの残債がある場合、物件のお引渡しの前までに抵当権を抹消するお手続きが必要になります。
原則として、残代金の受取り日決定後のお手続きとなります。
売買契約を締結した後、引渡し・残代金決済日までに、引越し等の準備が必要です。
電気・ガス・水道会社への届出について
領収証・検針表に記載されている各ライフライン会社へ電話で新旧住所、氏名、引越し月日、お客様番号を連絡します。
利用停止日ならびに新居での利用開始希望日などの手続きもあわせて行います。
STEP 7 残代金の受領とお引渡し
決済および引渡し当日の流れについて
決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」をして「売却不動産の引渡し」となります。
登記申請の書類確認
所有権移転登記等の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
残代金の受領・固定資産税等の精算
売買代金の残代金を受領し、固定資産税や管理費等(マンションの場合)の精算を行います。
関係書類の引渡し
管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書、その他引き継ぐべき書類をまとめて買主様に引渡しします。
鍵の引渡し
買主様に建物に付属するすべての鍵を引渡し、「不動産引渡確認証」にご署名、ご捺印いただきます。
諸費用のお支払
仲介手数料の残額や司法書士への登記にかかる費用等、諸費用をお支払いただきます。
決済時に必要なものについて
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書類等 |
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費用 |
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印鑑等 |
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STEP 8 アフターサポート
ご売却後も売主様であるお客様をサポート致します。確定申告のお手続きなども、お気軽にご相談ください。
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主な特例 | 申告時期 | 申告方法 | |
譲渡益が出た場合 |
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不動産売却の 翌年2月16日~ 3月15日 |
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譲渡損失が出た場合 |
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