売買・賃貸不動産豆知識

売買編

購入には諸費用が必要

不動産を購入する時は売買代金以外に印紙代、登記料、消費税、仲介手数料等の諸費用がかかります。
諸費用の目安はおよそ売買代金の8~10%です。

銀行によっては諸費用やリフォーム費用も含めて貸付してくれる銀行もありますので、
自己資金「0」 での購入も可能となっています。

当社では、「住宅ローンアドバイザー」資格を持つ担当者が住宅ローンの相談を無料でお受けしています。
お気軽にご相談ください。

万が一の時も大丈夫!

銀行ローンをご利用の場合、毎月のローン返済額の中には生命保険料が含まれています。

借入本人が、万が一事故等でお亡くなりになった場合にもその保険料で借入額は相殺されますので残されたご家族も安心です。

現在では三大疾病特約付住宅ローン(通常金利に0.2%上乗せ)や北陸銀行さんや北國銀行さんの8大疾病特約付住宅ローン(通常金利に0~0.1%上乗せ)などさらに安心な商品も登場しています。

銀行ローンについて

最近は銀行もいろいろな商品を出しており、何を選んでよいか迷うほどになってきています。
今までで一般的だったのは変動金利型のローンでしたが、最近は、固定金利選択型(ある一定の特約期間{2年、3年、5年、10年}だけ金利を固定して貸し付ける制度。特約期間が終了したら再度その時点で、商品を選びなおします。)が大流行で、ローンを利用される大半の方がこの固定金利選択型ローンを利用されています。

北陸ろうきんではフラット35に対抗して20年間の金利を固定する商品も登場しています。
一番安い金利の住宅ローンは2年固定0.60%(平成26年6月1日現在)というものも出ています。

返済額の計算方法

同じ金額を借りても、借入期間や金利によって返済額は大幅に変わります。

借入期間は最長で35年又は40年(但し、借入本人の年齢が45歳以上の場合は{「75又は80-現在年齢」が借入最長期間となります。最長借入期間は、銀行によって異なります。})まで、5,000万円まで融資が可能となっています。

例えば、35年ローン金利0.60%で100万円を借りた場合の毎月の返済額は、2,640円(ボーナス無) ですので・・・

●1,000万円を借り入れた場合は→2,640円×(1,000万円/100万円)= 26,400円
●2,000万円を借り入れた場合は→2,640円×(2,000万円/100万円)= 52,800円
となります。

ちなみに 25年ローン、金利0.60%の場合の100万円あたりの返済額は3,590円。
30年ローン、金利0.60%の場合の100万円あたりの返済額は3,036円です。

ローン特約や瑕疵担保責任はついていますか?

気に入った物件が有り、売買契約をするときに気をつけなければいけないのは特約です。

例えば、銀行ローンを利用するに当たって『ローン特約』をつけてもらわないと、万が一契約後にローンが不承認となってしまった場合に手付金が没収されてしまいます。

また、『瑕疵担保責任』がついていないと、入居後に雨漏り等が見つかった場合にも、自分で費用を出して修理しなければいけなくなります。

『ローン特約』は契約から2~3週間、『瑕疵担保責任』は引渡しから1~2ヶ月ぐらいの期間(当社などの不動産会社が売主の場合中古住宅の場合では引渡しから2年間、新築の場合で10年間)付けてもらうのが一般的です。

各種住宅税制

a.. 居住用不動産を購入する時に注意しなければいけないのが住宅税制です。

住宅ローン控除等の軽減が利用できない物件を購入してしまうと、利用できる物件と較べると物件によっては最大で500万円もの損になりかねません。

大まかに言うと、木造住宅で築20年(マンション等は25年以内)以内で登記簿面積が50㎡以上の住宅は各種住宅軽減税制が利用可能です。(住宅ローン控除だけでなく、登録免許税や不動産取得税も軽減の対象となります。)

b.. 尚、現行制度(平成26年度は控除対象借入額4000万円迄の借入額に対して、10年間、毎年年末借入金残高の1%の所得税控除を受けることが可能です)は平成29年度までの入居に適用されます。(平成29年12月31日まで)☆認定優良住宅や認定炭素住宅の場合は、控除対象借入額は5000万円までとなります。

賃貸編

賃貸の目安

賃料は収入に対して3分の1が目安になるといわれています。
それ以上になると後々賃料の支払いが困難になるケースも少なくありません。
数年先まで見据えた上で賃料を設定することが望ましいでしょう。

入居審査

部屋を気に入って入居申込みをしたら、次のステップが入居ステップとなります。

賃料の支払いに見合った安定した収入があるのか、転居理由に問題はないか等事前にチェックすることになります。
審査方法は書類の提出や面接です。
入居申込書には本人の住所氏名、年収や勤務先、連帯保証人の住所氏名、勤務先、収入、本人との続柄等を記入します。

連帯保証人の要件

そもそも連帯保証人は賃主との間で当該賃貸借契約に係わる保証委託契約を締結することとなります。
したがって、一般に借主の親族で、一定の年収がある事が前提となります。
当社では、連帯保証人不要制度もございます。(審査有り、有料)

敷金とは?

「敷金」は賃貸借契約期間内の責務の担保の目的で、借主から賃主に預ける金銭のことです。
そのため賃貸借契約に敷金等の定めがある場合がほとんどです。

賃貸借契約終了時、借主の責任となる汚損等がある場合、その補修分を差し引いた残額が借主に返還されます。
(富山市では、月額家賃の3ヵ月{礼金は1ヶ月}が一般的です。)

原状回復

基本的には、借主が退去時に次の措置を請うずることです。

・設置したものを取り除く。
・壊したものを修理する。

とはいうものの、契約時に入居期間中に何が起こるかを予測することは不可能です。
また、基本的な考え方とは別に特約で様々な取り決めがある場合もあります。
というわけで、原状回復の度合いをどのように解釈するかということを契約書等で最初にしっかりと確認しておくことが大切になります。