大手の「囲い込み」に騙されないで！本当に信頼できる不動産会社を見分ける「4つの質問」
ViVi不動産の矢郷です。
突然ですが、皆さんは人気漫画『正直不動産』を読んだことはありますか？ 今月から映画も公開されてますね！
あの作品のなかでも度々テーマとして取り上げられ、業界の闇として問題視されているのが、不動産会社による「物件の囲い込み」です。 このお客さの利益を無視した「詐欺的行為」が私は大っ嫌い！
実を言うと、国土交通省もこの囲い込みをなくすために様々な対策を講じています。
しかし、残念ながらいまだに有効な決定打はなく、誰もが知っているような大手不動産会社でさえ、自社の利益を優先して「囲い込み」を行っているのが悲しい現状です。
「じゃあ、一般の売主はどうやって身を守ればいいの？」
そう不安になりますよね。そこで今回は、お客様側で「囲い込みをするような不誠実な会社」を見分けられるかもしれない、とっておきの方法を考えてみました！
査定・売却で一番多い「大失敗の方程式」
本題に入る前に、まずは不動産売却で最も多くの方が陥ってしまう「最悪の失敗パターン」についてお話しさせてください。
家を売ろうと思ったとき、多くの方はネットの一括査定などを利用して複数の不動産会社に依頼をします。そして、「一番高い査定額を出してくれた会社」に売却を依頼してしまうのです。人間の心理として、高く評価してくれた嬉しさや「少しでも高く売りたい」という気持ちから、どうしても高い数字に惹かれてしまいますよね。
しかし、ここに大きな罠があります。
⚠️ 一番多い失敗のパターン
売るための戦略もない会社が仕事が欲しいがために、市場を無視した根拠のない高い価格を提示する。
不動産会社の口車に乗ってしまって、実力値とかけ離れた高すぎる価格で売り出す
高すぎて買い手から誰にも見向きもされない もしも問い合わせが他社からあっても囲い込みがある会社は他社に紹介しない。
不動産会社も（どうせ売れないと分かっているから）広告をあまりせずにしばらく放置。
3〜6ヶ月とダラダラ時間が経ち、市場で「売れ残り物件」の扱いをされる
さらに狡猾な不動産会社だと、引き合い（問い合わせ）がないように見せかけて売主が焦れてきたころに、
市場価格より大幅に安い「買取額」を提示し、売主に買取に応じざるを得なくしてしまうケースもあります。
「高い査定額」は、契約を取りたい・買い取って大幅に利益を得たいだけの不動産会社がハッタリで提示した数字であるケースが本当に多いのです。
本当に売ってくれる会社を見極める「4つの質問」
では、そんな不誠実な会社に騙されず、本当にあなたの利益を考えて売却活動をしてくれる会社をどう見分ければいいのでしょうか？
それは、契約前に不動産会社の担
当者へ「数字で答えさせる4つの質問」をぶつけてみることです。ぜひメモをご用意ください。
①「昨年の成約件数は何件ですか？」
口先だけの「頑張ります！」ではなく、実際にどれだけの売買を成立させたかという確かな実績（戦闘力）を確認します。
②「3ヶ月以内に売却できた割合は何パーセントですか？」
売りに出してからダラダラと放置せず、適切な価格設定と積極的な営業活動でスピーディーに売却できているか（売却力）の指標になります。
③「1物件に何枚の写真を掲載しますか？どのくらいのサイトに掲載してくれますか？他社との広告の違いは？」
今はネットで家を探す時代です。写真の枚数が少なかったり、ポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）への掲載数が少なかったりする会社は、広告をケチっている証拠です。
④「他の不動産会社さんにも広告を貸すことはしてくれますか？」
★これが一番重要です！ 自社のお客様だけでなく、他社のホームページやチラシにもあなたの物件情報を載せてもらう（＝広告を貸す）ことで、買い手が見つかる確率は何倍にも跳ね上がります。 （その不動産会社は仲介手数料が半分になるかもしれない行為ですけど、売主様のことを本当に考えていれば売主様がそれを求めているのなら応じるはずですよね！）
「言葉を濁す会社」は要注意！
上記の質問をした際、特に④の質問に対して、
-
「いや〜、基本的には自社でやりますので…」
-
「状況によりますね…」
というように、「NO」と言ったり、はっきりと答えずに言葉を濁したりする会社は、高確率で「囲い込み」をしている疑いがあります。
繰り返しになりますが、他社に広告を出させない（情報をオープンにしない）ということは、「自社で買い手も見つけて、両方から仲介手数料をもらおう（両手仲介）」と企んでいる裏返しだからです。お客様の利益よりも、自社の利益を優先しているサインだと言えます。
最後に
不動産の売却は、人生のなかでも特に大きなお取引です。だからこそ、提示された「査定額の高さ」だけで選ぶのではない、「根拠のある数字で誠実に答えてくれるか」「売却するための戦略を持っているか」で会社を選んでいただきたいのです。
私たちViVi不動産は、いつでもこの4つの質問に「数字」で、そして「正直に」お答えできる体制を整えています。
「今の査定額って本当に適正？」と少しでも不安になった方は、ぜひセカンドオピニオンとしてもお気軽に当社へご相談くださいね！
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（作成日：２０２６年５月１７日）
ViVi不動産株式会社 代表取締役社長 矢郷修治
