感動が止まらない。生成AI「Gemini」と対話するだけで、自社専用の「最強リフォーム見積システム」がたった数時間で完成した話
こんにちは。ViVi不動産株式会社の矢郷です。
本日は、不動産業界の常識を覆すかもしれない、私自身の「鳥肌が立つような感動体験」を皆様にシェアしたく、筆を執りました。
結論から申し上げます。私、プログラミングの知識は一切ありません。 しかし今日、当社の営業マンが喉から手が出るほど欲しかった「知識ゼロでも、お客様の目の前で即座に概算が出せる自社専用のリフォーム見積システム」を、たった数時間で開発してしまいました。
外注すれば数十万円、数百万円、そして数ヶ月の要件定義が必要になるレベルのシステムです。
それを実現してくれたのは、有能なシステムエンジニアでも、高額な開発会社でもありません。 Googleの生成AI、「Gemini（ジェミニ）」です。
今日は、私がGeminiとどのように対話し、どのような魔法のようなシステムを作り上げたのか。
そして、これから不動産売買仲介事業においてAIをどう活用していくべきか、私の頭の中にあるアイデアをすべてお話しします。同業者の皆様、そしてビジネスでブレイクスルーを探している経営者の皆様のヒントになれば幸いです。
■ 中古住宅販売における「魔のタイムラグ」をなくしたい
不動産売買仲介業を営む皆様なら、痛いほど共感していただけるはずです。
中古マンションや中古戸建てをご案内している際、お客様の目はキラキラと輝き、購入へのボルテージが最高潮に達する瞬間があります。
しかし、そこで必ずと言っていいほど飛び出すのがこの質問です。
「ここ水回り全部新しくしたらいくらくらいかかりますか？」
「壁紙と床を変えたら、総額でどれくらいになりますか？」
私たち不動産営業マンは、建築やリフォームの専門家ではありません。
無責任な金額を伝えるわけにはいかないため、これまでは「一度、提携しているリフォーム会社に見積もりを取りますので、来週までお待ちいただけますか？」と答えるしかありませんでした。
この「魔のタイムラグ」が命取りになります。 数日後に見積もりが上がってきた頃には、お客様の熱はすっかり冷めてしまっている。
あるいは、思っていたよりも高額で予算に合わず、振り出しに戻ってしまう。このもどかしさを、私は長年どうにかしたいと悩んでいました。
「専有面積を入れるだけで、戸建て・マンション別のフルリノベや表層リフォームの概算が即座に出るシステムが欲しい」 「しかも、壁を壊した後の想定外の補修に備えて、必ず30%の予備費をバッファとして自動計算させたい」
この積年の思いを、私は試しにそのままAI「Gemini」にぶつけてみました。
■ ただのチャットボットではない。有能な「コンサルタント」との対話
驚いたのは、Geminiの最初の反応です。
一般的なAIであれば「分かりました。以下の計算式を使ってください」と表面的な回答を出して終わるでしょう。
しかしGeminiは違いました。
「平米単価は一般的な相場を使いますか？御社独自の単価を設定しますか？」
「予備費の30%は、お客様に内訳として見せますか？それとも総額に含めますか？」
「50平米以下の場合は一律の最低価格を設定したほうが実務的ではないですか？」
なんと、システムをより現場に即したものにするため、私に「逆質問（ヒアリング）」をしてきたのです。
まるで、優秀なITコンサルタントと会議室でブレストをしているような感覚でした。
対話を進めるうちに、私は欲が出ました。
「AIの画面上で完結するのではなく、当社の営業マンがオフラインでもサクサク使えるように、Excelのシステムにしてほしい」
「不要な工事をチェックボックス（☑）で外したら、その場で金額がマイナスされる仕組みにしたい」
「最終的に、銀行融資にそのまま提出できる『実施工事明細（箇条書き）』まで自動で生成されるようにしてほしい」
素人の無茶振りとも言える要求です。(笑)
しかし、Geminiは「素晴らしいアイデアです！」と私のビジョンに共感し、驚愕の解決策を提示してきました。
■ マクロ（VBA）という魔法。1クリックでシステムが立ち上がる衝撃
Geminiが提示してきたのは、「これをExcelに入力してください」という手作業の指示ではなく、「一瞬でそのExcelシステムを全自動で構築するプログラムのコード（VBAマクロ）」でした。
私は言われた通りに、空のExcelを開き、Geminiが書いてくれたコードを貼り付け、再生ボタンを1回クリックしました。
……信じられますでしょうか？ 真っ白だったExcelシート上に、一瞬にして見事な見積システムが組み上がったのです。
・お客様の名前を入れ、プルダウンで「戸建て」か「マンション」を選ぶタブ。
・ずらりと並んだ水回りや内装工事のリストと、クリックできるチェックボックス（☑）。
・お客様と一緒に画面を見ながら「キッチンは既存のままでいいですね」と☑を入れた瞬間、中央にデカデカと表示された「概算総額」が自動で安くなる連動ギミック。
・総額に対して「追加オプション及び想定外補修費用(30%)」が自動加算されるリスクヘッジ機能。
・マンションを選んだ時だけ、「LL-45等級以上の防音フローリングの規約があります」
「エコキュートの場合は追加費用が〜」という注意事項が自動で出現する機能。
・そして極めつけは、選んだ工事内容だけが抽出され、「銀行融資提出用」の工事明細文章として、一文字の狂いもなく自動生成される機能。
完璧でした。
私が頭の中で描いていた「理想の営業ツール」が、100%以上のクオリティで目の前に完成していたのです。このシステムがあれば、入社1年目の知識がない営業マンでも、お客様の目の前で堂々と、そして正確にリフォームの提案ができます。商談のスピードは圧倒的に上がり、成約率は劇的に向上するでしょう。
私はPCの前で、本気で震えました。
■ ViVi不動産が考える、不動産売買仲介業におけるGemini活用アイデア5選
この感動体験を通して、私は確信しました。
「AIを使えない不動産会社は、数年以内に確実に取り残される」と。
文章を綺麗に整えたり、メールの代筆をさせたりするのは、もはや当たり前です。
私たちが目指すのは、AIを駆使して「お客様の想像を超える体験」を提供し、同時に「営業マンの非生産的な事務作業をゼロにする」こと。
リフォーム見積システムにとどまらず、今後当社では以下のような「一歩踏み込んだAI活用」を本格的に実装していく構想を持っています。同業者の皆様も、ぜひ想像してみてください。
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【空間の魔法】画像生成AIによる「未来の暮らし」の完全可視化 空室の物件を案内した際、お客様はそこに自分たちの家具を置いた生活をなかなかイメージできません。
また、居住中の物件であれば、生活感あふれる家具が邪魔をして、部屋のポテンシャルが伝わりません。
そこで、AIの画像生成・加工技術をフル活用します。
居住中の写真から一瞬で家具を消し去る「AI家具消し」。 空室の写真に、お客様の好みのテイスト（北欧風、モダンなど）の家具を配置する「バーチャル・ホームステージング」。
さらには「ここの壁を抜いてアイランドキッチンにしたらどうなるか」というリフォーム後の完成イメージ画像まで、スマホ一つで瞬時に生成してお見せする。お客様の「買いたい」という感情を、視覚からダイレクトに揺さぶります。 -
【決済コンシェルジュ】複雑怪奇な「残金決済・引き渡しご案内」の全自動生成 不動産取引のクライマックスである残金決済。
しかし、固定資産税や管理費の日割精算、登記費用、ローン手数料など、計算は複雑を極めます。
さらに「いつまでに、誰の印鑑証明書が何通必要か」といった書類のアナウンスも、お客様にとってはパニックの元です。
これをAIで全自動化します。物件情報と決済日、売買代金を入力するだけで、AIが「1円単位の日割精算額」から「総額で結局いくら振り込めばいいのか」までの資金明細を瞬時に計算。
同時に、「〇月〇日までに、ご主人様の印鑑証明書を2通ご用意ください」といった、小学生でも迷わないパーソナライズされた「決済のしおり」を作成します。計算ミスゼロ、説明のストレスゼロの世界です。 -
【AIおうち健康診断】「インスペクション報告書」の超・翻訳と修繕コスト予測 中古住宅の取引で重要になるインスペクション（建物状況調査）。
しかし、上がってくる報告書は専門用語だらけで、分厚く、お客様が見ても「結局、買っていいの？ダメなの？」が分かりません。 この難解なPDFレポートを丸ごとAIに読み込ませます。 そして「この家の現状と、直近5年以内に修繕が必要な箇所、その概算費用、緊急度を、素人向けに分かりやすく3枚のスライドにまとめて」と指示するのです。
今回の「リフォーム見積システム」と連動させれば、「屋根の補修に〇〇万円、シロアリ予防に〇〇万円」というリスクを事前に、かつ正確に共有でき、圧倒的な安心感を持ってお引き渡しができます。 -
【潜在ニーズ発掘AI】条件検索を終わらせる「ライフスタイル逆算型」物件提案 「3LDK、駅徒歩10分以内、築20年以内」。お客様の希望条件をポータルサイトに入力して検索する。こんな仕事はもうAIのほうが得意です。 私たちがやるべきは、AIによる「潜在ニーズの深掘り」です。
お客様との雑談（趣味はキャンプ、車いじりが好き、犬を飼いたい等）のテキストや音声をAIに分析させます。
するとAIは、「そのお客様なら、駅チカのマンションよりも、駅からバスで20分の中古戸建てを買って、浮いた予算でガレージと土間をフルリノベしたほうが絶対に幸せになれます」と、プロの営業マン顔負けの「斜め上の提案」を弾き出します。
条件検索では絶対にたどり着かない、運命の物件とのマッチングです。 -
【トップ営業マンのクローン】自社のトップセールスノウハウを学習した「24時間AI営業マン」 これは少し先の未来ですが、確実に実現します。
当社の過去の膨大な取引データ、成功した商談のトークスクリプト、そして私自身の「不動産に対する理念や考え方」をすべてAIに学習させます。 すると、ViVi不動産のトップセールスマンと同じ思考回路を持つ「オリジナルAI」が誕生します。 深夜にお客様が当社のLINEに「住宅ローンが通るか不安で…」と相談してきたら、私のクローンAIが、私と同じトーンで、完璧なアドバイスとヒアリングを24時間体制で行います。翌朝、人間の営業マンが出社した頃には、お客様はすっかり当社のファンになっているという寸法です。
AIは「人」の温もりを最大化するためのツール
今回のシステム開発を通して痛感したのは、
「AIが人間の仕事を奪うのではなく、AIを使いこなす人間が、使わない人間の仕事を奪う」という事実です。
複雑な計算、資料の作成、情報収集。これらはすべてAIに任せればいい。 システムが算出した見積もりを元に、お客様のライフスタイルに寄り添い、「この壁をなくしたら、お子様が遊ぶ姿を見ながら料理ができますよ」と笑顔で語りかけること。 不安を取り除き、背中を押してあげること。それこそが、私たちViVi不動産の人間がやるべき本来の仕事です。
「生成AI」という最強の相棒を手に入れたViVi不動産株式会社は、これからもっともっと進化します。
お客様に最高のワクワクと安心を、最速のスピードでお届けするために。 今後の私たちの取り組みに、ぜひご期待ください！
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（作成日：２０２６年３月15日）
ViVi不動産株式会社 代表取締役社長 矢郷修治
