不動産投資の潮目、2026年の警告
本日は、現在の不動産市場における構造的な変化について、少し専門的な視点から解説いたします。
結論から申し上げますと、2026年はこれまでの「買えば上がる」「借りて買えば儲かる」という市場のパラダイムが完全に転換する年となります。
安易な見立てによる不動産投資は、取り返しのつかない「大やけど」を負うリスクを孕んでいる局面に突入しました。その根拠となる3つの重要な市場変化と、それに対する当社の見解をお話しします。
1. 金融庁による牽制と、地銀「越境融資」の限界
不動産市場の血液とも言える「融資」の蛇口が、明確に絞られようとしています。
2026年2月、金融庁が一部の地方銀行に対して聞き取りを実施し、不動産関連融資の管理体制に対する改善を要求しました。ここで問題視されているのは「越境融資」の実態です。
近年、地銀が本店所在地以外のエリアへ融資を拡大させてきましたが、現地の情報収集能力が不足しているため、物件の担保評価（保全率）が不十分なまま、融資基準が緩和的に運用されているケースが散見されました。
マンション価格が高騰する中で、もし金利上昇が起きれば、この緩和的な融資は一気に不良債権化するリスクを抱えています。金融庁の動きは、バブル崩壊後のような金融不安の芽を事前に摘むための強いシグナルと受け取るべきです。
2. 金利上昇リスクと、市場の強烈な「二極化」
マクロ経済の観点からも、逆風が吹き始めています。
金融緩和の縮小に伴い、変動金利の上昇リスクはもはや「可能性」ではなく「前提」として組み込むべきフェーズに入りました。金利が上昇すれば、当然ながら投資家の返済負担は重くなり、キャッシュフローは悪化します。
同時に、2026年は不動産価格の調整局面に入るとの予測も強まっています。インフレによる建築コストの高止まりや需要の頭打ちにより、都心部の中古マンション市場などではすでに価格下落の兆候が見られます。
今後は、限られた需要が集中する「利便性の高い都心エリア」と、供給過剰に陥る「地方・郊外エリア」との間で、資産価値の二極化がかつてないスピードで進行するでしょう。
3. 個人投資家に突きつけられる「出口戦略の難化」
金融機関の姿勢とマクロ経済の変化は、個人投資家や住宅購入者に直接的な影響を及ぼします。
まず、地銀の審査姿勢が厳格化することで、これまで横行していた自己資金ゼロでの高レバレッジ融資（フルローンやオーバーローン）は組成が極めて困難になります。
また、月々の返済額を抑えるための「40年ローン」「50年ローン」などの超長期融資は、金利上昇時の残債の減りの遅さが致命的なリスクとなります。
物価目標の達成が不透明な中、高値で取得した物件を数年後に売却しようとした際、売却価格よりもローン残債が上回ってしまう（債務超過）ケースが多発することが懸念されます。 出口（売却）が見えない投資は、もはや投資ではなくただの負債です。
プロの視点からの結論と、当社のスタンス
2026年以降の不動産市場では、「まだ儲かるだろう」という根拠のない幻想は通用しません。
物件本来の適正な収益価値（キャップレート）をシビアに見極め、金利上昇によるストレステストを実施し、出口戦略までを論理的に描ける者だけが生き残る市場へと変貌しています。
ここで一つ、当社の明確なスタンスをお伝えしておきます。 私どもViVi不動産は、十分な資金力がない方が全額借り入れ（フルローン）で行う不動産投資には、極めて懐疑的な立場をとっております。
ギリギリの収支計画で全額を借り入れる手法は、金利がわずかに上昇したり、空室が数ヶ月続いたりしただけで簡単に破綻してしまいます。お客様の大切な人生を狂わせかねない過度なリスクを伴う投資は、プロとして決してお勧めできません。
不動産売買のプロフェッショナルとして、耳触りの良い言葉だけで物件を販売することはいたしません。
お客様の資産を守るため、時には「今は買うべきではない」「その資金計画では危険すぎる」という厳しい現実も率直にお伝えします。
市場の潮目が変わる今こそ、自己資金の範囲とリスク許容度を見極めた冷静な戦略が必要です。
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（作成日：２０２６年２月２２日）
ViVi不動産株式会社 矢郷修治
