自営業・フリーランス必見！住宅ローン審査を通すための3つのコツ【富山での実例あり】

2025.10.20 ブログ

こんにちは。ViVi不動産株式会社代表の矢郷です。
今回は「自営業・フリーランスの方が住宅ローン審査を突破するためのポイント」についてお話しします。

「自営業だと住宅ローンは難しいんでしょ？」
そう思っていませんか？

確かに、会社員に比べると審査のハードルは少し高い傾向にあります。
しかし、ポイントを押さえて計画的に準備すれば、十分に住宅ローンを通すことは可能です。

富山市で数多くの自営業の方々のマイホーム取得をサポートしてきたViVi不動産が、実例を交えながら「審査を通す3つのコツ」をお伝えします。

1️⃣ 最大の落とし穴！「節税」と「住宅ローン」のジレンマを解消せよ

自営業の方が陥りやすい最大の落とし穴は、節税を優先しすぎることです。
納税額を抑えようとして経費を多く計上しすぎると、結果的に「所得」が低く申告されてしまいます。

ところが、金融機関が住宅ローン審査で見るのは、確定申告書に記載された課税所得。
つまり、「いくら稼いでいるか」ではなく、「いくら申告しているか」で判断されるのです。

🔑 融資希望額から逆算する“必要所得”の目安

一般的に、金融機関が融資してくれる目安は年収の5〜7倍程度です。
これはつまり、「希望する借入額の5分の1〜7分の1程度の年収」を、直近3年間連続で申告しておく必要があるということです。

例：3,500万円の住宅ローンを希望する場合
3,500万円 ÷ 7 ＝約500万円
→ 少なくとも「年収500万円」を3年間継続して申告していることが望ましい、という目安です。

📌 もし所得が低く申告してしまったら…

「すでに低い所得で確定申告してしまった…」という方もご安心ください。
税理士と相談のうえ、「修正申告」を行うことで、過去の年度の所得を適正水準に見直す方法があります。

もちろん、その分の追納税額は発生しますが、
「税金を払ってでもローンを通す」という選択は、夢のマイホームを叶えるための現実的な戦略です。

節税は事業を守るうえで大切なことですが、住宅購入を見据えた“見せる経営”も同じくらい重要です。

2️⃣ 審査突破の生命線！「過去3期分の確定申告書」を万全に準備せよ！

住宅ローン審査では、「継続的に安定した所得を得ているか」が最も重要です。
そのためには、以下の書類をしっかりと準備しておきましょう。

準備物	銀行が確認するポイント	対策のコツ
過去3期分の確定申告書（控え）	事業の継続性・安定した所得水準	3期連続で黒字を維持していることが理想
納税証明書（その1・その2）	納税義務の履行状況	未納税がないこと。完納を証明できるようにする
会社の決算書（法人の場合）	財務の健全性・負債状況	借入の内容を整理し、健全な経営を示す

これらの書類は、銀行担当者が最初に目を通す最重要資料です。

書類が整っているだけで「信頼できる事業者」という印象を与えられます。

3️⃣ 金融機関が納得する「返済能力」を示す3つのコツ

住宅ローンの審査は、所得だけでなく「総合的な信用力」も重視されます。
以下の3つのコツを押さえることで、審査通過の可能性がぐっと高まります。

✅ コツ①：自己資金の割合を増やす

銀行に安心感を与える最もシンプルな方法です。

頭金を多く入れることで借入額を減らせば、金融機関のリスクも減少します。
物件価格の20％以上を自己資金で用意できると、審査通過率は大きく上がります。
貯蓄力・計画性の高さを示すことができるため、好印象につながります。

✅ コツ②：信用情報に傷をつけない

小さな遅延が大きなマイナスになります。

クレジットカードや携帯料金の支払い遅延、リボ払い、消費者金融の借入履歴などは、すべて個人信用情報機関（CIC・JICCなど）に記録されています。
住宅ローン申込前の数年間（出来れば5年以上）は特に、支払い遅延を避け、クリーンな履歴を保ちましょう。

★「住宅ローンの審査を受けてみたいけど、個人信用情報に傷がつくのが怖い…」そんな不安をお持ちの方へ。

ViVi不動産では、金融機関への正式申込をせずに“仮診断”ができる独自のサービス「住宅ローンワンデイ診断」をご用意しています。

「住宅ローンワンデイ診断」でわかること

現在の年収・勤務形態・申告内容でどの金融機関なら通りやすいか
住宅ローンを通すために必要な所得水準や借入調整の目安
借入可能額の目安と、富山でどのエリア・価格帯の物件が狙えるか

これにより、「まずは何から始めたらいいか」が明確になり、無駄な申込みや時間のロスを防ぐことができます。

✅ コツ③：地元金融機関との信頼関係を築く

富山の地銀や信金は「人と人のつながり」を重視します。

富山県内の金融機関は、地域の事業者の実情をよく理解しているため、柔軟な対応をしてくれるケースもあります。
過去の経営状況や将来の見通しを正直に伝え、「この人なら大丈夫」と思ってもらうことが、何よりの信用材料です。

💬 まとめ：準備こそ最大の武器

自営業・フリーランスの方の住宅ローンは、「どれだけ計画的に準備したか」で結果が変わります。
確定申告書・信用情報・資金計画――これらを整えておくことで、審査は必ず通りやすくなります。

富山でマイホームを検討している自営業・フリーランスの方、
まずは現状の所得や申告内容から「今、住宅ローンを通せるか」を一緒に確認してみませんか？

🏡 ご相談はViVi不動産まで！

ViVi不動産では、富山市を中心に、自営業・フリーランスの方の住宅ローン相談・資金計画・物件探しをトータルでサポートしています。
お客様の状況に合わせた最適なご提案をいたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。

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（2025年１０月２０日）
ViVi不動産株式会社　矢郷修治

社長ブログ