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税務調査は他人事じゃない？意外と知らない落とし穴とその備え

不動産投資や賃貸経営をされている方の中には、「税務調査なんて自分には関係ない」と思っている方も多いのではないでしょうか？
しかし、国税庁の最新データによると、個人は0.5〜1.0％、法人はおよそ2％が毎年調査対象となっているという現実があります。

長く事業を続けていれば、「いずれは自分も調査を受けるかもしれない」という意識を持っておくことが大切です。

■ 不動産オーナーが「狙われやすい」ポイント

不動産は高額な取引が多く、経費の幅も広いため、税務署から目をつけられやすい分野のひとつです。とくに以下のような項目は、調査で重点的に確認されやすいポイントです。

  • 収入の計上漏れ（賃貸料や売却益など）

  • 修繕費と資本的支出の誤認

  • 親族間の過少申告や名義問題

  • 土地・建物の取得費の配分の不自然さ

  • 不自然な減価償却費の計上

そして最近増えているのが、「プライベートと業務の線引きがあいまいな経費」に対する指摘です。

■ “これはバレます” 実はアウトな経費例

◎ 自宅の修繕費を「事業経費」として申告

例えば、自宅の屋根や外壁の塗装費用を「修繕費」として経費計上しているケース。
事務所併設など明確に業務利用している場合を除き、完全な自宅部分にかかった修繕は経費にはできません。

「なんとなく建物だから」「仕事の書類も置いてあるから」といった曖昧な理由では通用せず、調査では用途の確認と領収書のチェックが入ります。

◎ 自家用車のガソリン代や車検代を全額経費に

もう一つよくあるのが、自家用車を“なんとなく仕事でも使ってるから”と、費用を全額経費にしてしまうこと。
使用実態や業務割合の説明ができなければ、税務署は「私用分が多い＝按分ミス＝修正申告対象」として扱ってきます。

■ では、どう備えるべきか？

税務調査が来ても焦らないように、日頃から以下のポイントを意識しておきましょう。

  • 帳簿・契約書・領収書の保管（最低7年）

  • 自宅兼事務所・車の使用などは「使用割合」を明確に

  • 税理士と定期的に確認する（年1回でもOK）

  • リフォーム・修繕は領収書に対象箇所を明記する

  • 「これ、見られても説明できる？」を判断基準に

■ まとめ｜節税と脱税は紙一重

節税は大切ですが、無理のある経費計上は「脱税」と見なされるリスクもあります。
とくに不動産オーナーや個人事業主は、事業とプライベートの線引きが曖昧になりやすいもの。

“バレないだろう”という感覚ではなく、“見られても大丈夫な内容か”という視点で日々の経理を行うことが、結果的に一番の安心につながります。

将来的に調査が入っても胸を張って対応できるように、税金の基本知識と正しい申告を心がけていきましょう。

ちなみに私の知人の会社は10年で3回も税務署のチェックが入ったんだとか・・・・　　なにかが怪しかったんでしょうが、毎回指摘は軽微なもので帰っていくそうです。　「顔つきが脱税顔だからじゃない！(笑)　と言っってしまったら、奢らされてしまいました・・・・　　この飲食代は経費になるのかしら？？？(笑)

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令和７年４月13日

ViVi不動産株式会社　矢郷修治

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