マンションの寿命と建替え

マンションの寿命と建替えは個人の判断だけで決めて進めることができません。

マンションにおいては、各区分所有者が共有部分に対する持分割合に応じて議決権を持っており、建て替えを実施するには5分の4以上の賛成が必要とされています。この決定プロセスは、多様な意見と利害が交錯する中で、共同の合意形成を必要とする複雑なものです。

マンションの寿命は、使用されているコンクリートの質や、適切なメンテナンスが行われているか、さらには地震などの自然災害に見舞われたかどうかによって大きく変わります。

国土交通省が2013年に発表した資料によると、取り壊されたマンションの平均寿命は68年であり、これはあくまで平均的な数値であり、実際には50年で建て替えられるケースもあれば、33年で取り壊される例もあります。

現在の日本では、マンションは平均して70年弱で取り壊されることが多いですが、取り壊しの理由は様々で、「建物がその役割を終え、これ以上の使用が困難になった」というのが一般的な理由です。

構造上の問題に関しては、マンションの耐震基準が大きな焦点となります。

1981年6月1日以前に施工された建築物は、旧耐震基準に基づいており、新耐震基準に準拠していないため、現行の基準に比べて耐震性に劣ります。

旧耐震基準では震度5程度の中規模地震で建物が崩壊しないことが求められていましたが、新耐震基準ではより高い安全性が要求され、中規模の地震でほとんど損傷しないこと、そして大規模な地震であっても倒壊・崩壊しないことが基準とされています。このため、旧耐震基準で建設されたマンションは、特に地震の多い日本において、安価でないと選ばれにくく（売れにくく）なっています。

メンテナンスの問題では、マンションの寿命に大きく影響を及ぼします。近年建設されたマンションでは、長期修繕計画が策定され、定期的にメンテナンスが行われていますが、古いマンションでは自主管理物件が多く、そのような計画がなく、劣化が進んでしまってから初めて手を打つケースも少なくありません。

特に配管工事は、マンションのメンテナンスにおいて重要な項目の一つです。

1960年代から70年代にかけて建設されたマンションでは、配管をコンクリートの中に埋め込む工法が採用されていましたが、この配管の寿命は長くても30年程度とされており、多くのマンションで老朽化が進んでいます。

しかしながら、配管がコンクリートに埋め込まれているため、交換には莫大なコストと労力が必要となり、結果的に建て替えが唯一の選択肢となるケースが多いです。

建材の質についても、マンションの寿命に影響を与える重要な要素です。1970年代に建設されたマンションの中には、質の悪いコンクリート（塩化物の混じった海砂など）が使用されていた例があり、これが原因で築10年で雨漏りが発生するなどの問題が発生しています。さらに、給排水管の材料にも注意が必要で、さびやすいメッキ鋼管よりも腐食に強い塩化ビニール管が推奨されます。

立地条件の影響も無視できません。日照条件が悪い場所ではカビが発生しやすく、海に近い立地では塩害による腐食が問題となります。これらの問題に対応するためには、適切な建材の選択と定期的なメンテナンスが必要です。

寿命を迎えたマンションに対して居住者が取り得る選択肢は複数ありますが、それぞれにメリットとデメリットが存在します。ここでは、代表的な選択肢について詳細に見ていきましょう。

1. 居住者負担で建て替える