不動産セミナーを聴講していて引っかかったこと
先日、不動産セミナーを聴講していて引っかかったことがありました！
それは住宅ローンのお話の時でした！
セミナー講師 「購入者様の住宅ローン借入額の一般的借入限度（可能）額は年収の6倍～8倍程度ですが・・・・」
えっ？？ いつのまにそうなったのでしょうか？？ 知り合いの住宅メーカーの営業マンや銀行ローン担当者に聞いてみると、
「年収の8倍はギリギリですけど年収の６～７倍は融資は余裕ですっ！ 借りられますよ！」
だそうです。
お客様にもそう言ってるんだろうなぁ・・・・・
年収の7倍から8倍って言うと、世帯年収500万円のご家庭が、3500万円～4000万円の融資を受けることになります。
期間40年、金利０．２８％（富山第一銀行の住宅ローンの最低金利で試算）だとすると、ボーナス払い無しで、月々の支払いは
3500万円借入だと 77,084円（年収に対する返済比率１８．５％） ４０００万円借入だと 88,096円（年収に対する返済比率２１．１％）
おおっ！ 返済比率もそんなに高くないので、これだとなんとか払っていけそうな感じもします！
しか～～～し、そこに大きな落とし穴が！
この「０．２８％」という金利は最初の2年間だけ約束がされている金利です。 3年目以降の金利はこの金利にはなりません。現在の市場金利が変わらなかったとしても
3年目以降は０．６５％になることが決まっています。
つまり3年目以降は
3500万円借入だと 82,825円（年収に対する返済比率１９．８％） ４０００万円借入だと、94,658円円（年収に対する返済比率２２．７％）
になるのです。
金利がそれ以上に上がることだって今の状況だと十分にあり得ます。 年収がそれに応じて上がってくれればいいのですがそれもあまり期待できない状態。
1990年のバブル全盛の時の銀行の住宅ローン金利は８．５％程度でした。 住宅金融公庫の金利でさえ５．５％。
そこまでは金利が上がらないとしても、金利が４～５％に上がってしまう可能性は十分に考えられます。
もしも金利が４％になったとすると、
3500万円借入だと 返済額はなんと月額146,278円（年収に対する返済比率３５．１％） ４０００万円借入だと、167,175円（年収に対する返済比率４０．１％） こうなると、もう住宅ローンの奴隷状態です・・・・・
そして、今後物価も光熱費もどんどん値上がりが予想される。
となると、当初不動産を購入する時の返済比率はもっと低く見積もっておいた方がいいのではないかと私は考えます。 そして余ったお金は貯金や投資に回し、金利が上がってしまったときに繰り上げ返済できるように備えておくのです。
個人的な考えですが、やはり、ひと昔前に言われていた、年収の5倍程度までに借入額は抑えとくのが安全で安心です。
そうなると、憧れの便利な立地で、ピカピカの新築は買えなくなってしまうかもしれませんが、それでいいのです！ 人生はそれ以外にも楽しみはいっぱいあるのですから！
不動産流通経営協会が実施した調査によると、
令和4年に既存住宅を購入した人の中で、「既存住宅のみ」「主に既存住宅」を探した人が５０％だったそうです。
（ここ数年の調査でも４５％以上となっているので、今までは「新築」びいきだった日本人の考えが変わってきており、
「既存住宅」を購入することがトレンドにになってきているようです。）
国土交通省も「これからの時代は新築（スクラップ＆ビルド）ではなく中古住宅を購入してリフォームしてエコに住む時代！」という政策に完全に舵取りしています。
より便利な立地で、より大きめの不動産を中古で買ってリフォームした方が豊かな生活が出来るのです！
「無理して新築より、余裕の中古＆リフォーム」 来年はさらにこの流れ強まりそうですね！
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令和5年12月23日
ViVi不動産株式会社 矢郷修治
