住宅ローンの残高は過去最高なのに毎月の返済額が減っているという事をご存知でしょうか？

背景を探ると頭金ゼロで組めるなどの理由から、住宅ローンが借りやすくなっていることがあります。将来の金利上昇が懸念されるなか、変動型を選ぶ人や住宅ローン減税の恩恵を受けるためにあえて繰り上げ返済しない利用者も多くいるようです。個人にリスクが蓄積している面は否めない為、ぜひ、ご興味のある方はお読みください。

■個人の住宅ローン残高は22年3月末で211兆円と過去最高！

住宅ローンの注目度は高く、2022年末に日銀が金融政策を修正したことをきっかけに、ローン金利が上昇するとみている人が増えています。

住宅金融支援機構によると、個人の住宅ローン残高は22年3月末で211兆円と過去最高となり、足元でも過去最高を更新しているとみられます。

不動産価格の上昇と住宅ローンが低金利で借りやすいことが相まって残高が増えています。

不動産経済研究所によると、2022年のマンションの平均価格は5121万円と前年から0.1%上昇して首都圏の平均価格は6288万円になっています。

借りる側の変化も大きく、働き方の多様化や晩婚化で頭金をためてローンを組み、定年までにコツコツ返すという常識は変わっています。

三井住友信託銀行の三井住友トラスト・資産のミライ研究所の調査によると頭金ゼロと頭金が1割くらいが合計で44%もいて、住宅購入者の多い30代に限ると頭金ゼロが39%、頭金1割が27%との調査結果が出ています。

頭金は物件価格の2〜3割が目安とされ、同研究所は「住宅ローン減税のメリットを利用したい」「頭金をためていると完済時に高齢化」「物件価格の高止まりで待っていても安くなりそうにない」という事情が出ていると予想されています。

日銀の政策修正などで固定金利が上昇基調に入る一方で、変動金利の引き下げ競争は止まりません。変動の基準金利は例えばメガバンクはそろって2.475%だが、実際の適用金利は0.3〜0.4%台となり、変動金利と固定金利の金利差は開く一方で、メガバンクで新規に住宅ローンを借りる人の9割近くが変動型金利を選んでいます。

■繰り上げ返済が進まない住宅ローンの実態！

日銀の金融政策が修正される観測がくすぶる一方で、家計の毎月の返済額はむしろ減少傾向となります。毎年の住宅ローン残高の純増分と新規貸出額の差額を返済額と推計して計算すると、2000年代は20兆円を超えていたが、2021年度は15兆円台まで減っています。ここ数年は残高が増えているのに、返済額が減少する傾向が鮮明となります。

理由の一つは政策的な支援です。住宅ローンの利息より「住宅ローン減税」控除額が大きい「逆ざや」を期待する人が多かった事が背景としてあります。住宅ローン減税は毎年末の住宅ローン残高が基準となるため、減税期間中は繰り上げ返済で住宅ローン残高を減らさない方が得になります。

「逆ざや」問題は会計検査院が指摘されていました。本来はローンを組む必要がない人が組んだり、繰り上げ返済をしなくなったりする動機になると問題視されていました。

（かくいう私も、いち早くこのことには気づいておりましたので、当時は、当社のお客様には、せっかくなので「逆ザヤ」大いに利用しましょう！　と喧伝しておりました・・・・）

これを受け、政府・与党は2022年に税制改正を行い控除率の水準は0.7%に下がり、繰り上げ返済を促すため残高上限も引き下げました。消費税率の引き上げに伴って拡充していた一般住宅は2023年までの入居で4000万円から3000万円に引き下げられました。

繰り上げ返済が進まない理由については、若年層でも低金利で長期間のローンを組めるようになり、負債額が大きくても月々の返済負担を抑えることができているのではないかと指摘されています。総務省・内閣府によると、年収に対する家計の負債残高の倍率は、39歳以下でこの20年で2倍から3.5倍程度にまで膨らんでいます。

リスクは一部で顕在化し、金融庁によると、新型コロナ禍で金融機関に住宅ローンの返済計画について条件変更を申し出た件数は累計で10万件を超え、増加傾向にあります。条件を変更すれば毎月の返済額は軽くなるが、後々の返済の負担は重くなってしまいます。

長期の返済を前提にした住宅ローンは、一般の会社員が高額な住宅を取得できるようにした金融商品となり、銀行はローンの商品性を改善しています。住宅ローンが組みやすくなった結果として、借りすぎの人が増えているとすれば本末転倒となります。

■将来の金利負担の増加ペースが不透明な住宅ローン！

日本の住宅ローンの延滞率は世界と比較しても低く、貸出残高の拡大は決して差し迫ったリスクというわけではありませんが、それでも将来の金利負担の増加ペースが不透明な中で住宅ローン減税などを理由に返済が進まないのはいびつな構造という見方はできるだろうと判断できます。

若年層の家計の負債拡大で、資産形成とのバランスを不安視する声も叫ばれます。少額投資非課税制度（NISA）を拡充してもローンの返済負担に早くから追われる家庭が多ければ、住宅以外の金融資産への投資には消極的になると考えられます。

金利負担が小さくても住宅の購入は大きな買い物に違いはなく、住宅金融支援機構が3月に公表したアンケート調査では、将来の金利上昇に伴う返済額増加について聞いたところ、対応策について「十分に理解」と「ほぼ理解」と答えた人は半分以下にとどまっており、この数値の低さは住宅購入後の問題へと発展しかねません。

いずれにせよ、不動産購入の住宅ローンのお話は非常に重要なため、今後の参考にお役立て下さい。