社長ブログ

皆様、こんにちは！ViVi不動産株式会社の社長です。

日頃より当社のホームページやブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。

富山市を中心に、不動産売買、リフォーム、資産活用のサポートをさせていただく中で、私が最近特に強く感じていることがあります。

それは、「不動産取引において、私たちがチェックしなければならない項目、そしてお客様にお伝えしなければならない注意点が、昔とは比較にならないほど細かく、複雑になっている」ということです。

「家を売る・買う」という大きな枠組み自体は変わりません。しかし、その内部にある設備、法令、環境基準、リスク管理の精度は、年々恐ろしいスピードで高度化しています。

今回は、富山市上下水道局から発表された最新のお知らせ（鉛製給水管使用者へのお知らせ）をきっかけに、これからの不動産売買における「材料・設備の知識」、そして目まぐるしく変化する時代の中で勝ち残るための「生成AI活用」について、じっくり持論をお話ししてみたいと思います。

長文となりますが、不動産のご購入・ご売却をお考えのお客様はもちろん、同業の不動産業界の皆様にもぜひお読みいただければ幸いです。

1. 富山市上下水道局の最新発表「鉛製給水管使用者へのお知らせ」を見て感じたこと

まず、今回この記事を取り上げた理由からお話しします。

富山市上下水道局の公式ホームページにおいて、非常に重要な告知が掲載されています。 富山市では、鉛製給水管を使用されている可能性のあるお客様に対し、水道水を安心してご利用いただくための個別案内文書の郵送を順次実施しています。

内容の要点をまとめると、以下の通りです。

• 古い建物（昭和63年／平成4年頃以前）における鉛管残存リスク：旧来の建物には鉛製給水管が使用されている可能性があり、通常使用では問題ないものの、朝一番や長期間留守にした後など、管内に水が長時間停滞した場合は鉛濃度が高くなっている可能性があります。

• 日常の安全対策：使い始めの水（バケツ1杯程度）は、飲用や調理以外（トイレ・洗濯・散水など）に利用することが推奨されています。

• 国の動向と悪質業者への注意喚起：国土交通省作成の広報チラシ等でも鉛管の解消に向けた取り組みが示されている一方、水道局や市役所の職員を騙って突然個別訪問し、不当な点検代や清掃代を請求したり、強引に浄水器等を売りつける悪質業者への注意も同時に呼びかけられています。

この記事や富山市の動きを見たとき、私は一人の不動産プロフェッショナルとして、改めて身が引き締まる思いがしました。

加工しやすく錆びにくいという特性から、昭和の時代に全国で広く使われていた鉛製給水管。

富山市内でも昭和63年（旧婦中・山田地域は平成4年）頃まで施工されていましたが、時代の変化とともに水質基準が見直され、現在では新設が禁止されています。

ここで私たちが考えなければならないのは、「富山市内で昭和・平成初期に建てられた中古住宅をお取引する際、敷地内の配管がどうなっているかまで、不動産会社がどこまで把握し、どこまでお客様に説明できているか」という点です。

これまでの中古住宅取引といえば、「築年数」「間取り」「駅からの距離」「外観のコンディション」「日当たり」といった、目に見える部分が重視されがちでした。

しかし、現代の中古住宅市場では違います。「地中の配管」「使用されている部材の歴史的経緯」「行政の最新の指導内容」といった、普段の生活では目に見えないインフラの安全性が、物件の評価や取引の安全性を大きく左右するようになってきているのです。

2. 不動産会社は「配管の材料」にまで配慮しなければならない時代へ

かつては「水道がつながっていれば問題ない」「水が出ればOK」で済んでいた時代がありました。

しかし、これからの不動産会社は違います。配管の「材質」や「布設時期」、さらには「敷地内（個人の財産）と公設本管の境界線」まで正確に把握し、リスクを予見した提案を行うことが求められています。

① 目に見えないリスクを放置することの恐怖

もし、富山市内で昭和63年以前に建てられた中古住宅をお預かりし、お客様へ販売したとします。 引き渡し後、富山市上下水道局からお客様の元へ「鉛製給水管のお知らせ」が届いたらどうでしょうか。

お客様は「実はこの家の給水管、鉛管だったの？朝一番の水はバケツ1杯捨てなきゃいけないなんて聞いていない！」「配管を新しく交換するのに費用がかかるなんて知らなかった！」と、大きな不信感を抱かれるはずです。最悪の場合、重要事項の説明不足や契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を巡るトラブルに発展してしまいます。

つまり、不動産会社が「配管の材料」や「富山市の周知内容」に対する知識を怠ることは、お客様を重大なリスクに晒し、自社の信頼を失うことに直結するのです。

② 建物の価値を正しく評価するための部材知識

一方で、正しく配管の知識を持っていれば、売主様にとっても買主様にとっても大きなメリットを生み出すことができます。

例えば、築40年の古家であっても、「以前リフォームされた際、敷地内の給水管をすべてポリエチレン管に引き直し済みです」という事実を調査・確認できれば、買主様は安心して購入できますし、物件の資産価値を適正に高く評価することができます。

これからの時代の不動産会社は、単なる「物件の仲介屋」ではありません。建物の構造、部材の歴史、インフラの材質までを見通す「住宅設備のコンサルタント」でなければならないのです。

3. お客様（買主様・売主様）も「目に見えない部分」を気にする時代に

配管や材料への配慮が必要なのは、私たち不動産会社だけではありません。不動産をご検討されるお客様側の意識も、ここ数年で劇的に変化しています。

インターネットやSNSの普及、そして今回のような富山市からの個別通知により、お客様の情報リテラシーは非常に高くなりました。 かつては「日当たりが良いか」「システムキッチンが新しいか」といった見た目の条件が中心でしたが、今のお客様は以下のような「見えない部分」にまで鋭い視線を向けられています。

• 「耐震基準だけでなく、断熱材の種類や配管の劣化状況はどうなっていますか？」

• 「富山市の水道局からのお知らせが出ているけれど、給水管は鉛管ですか？それとも樹脂管に交換されていますか？　この家は対策が必要ですか？」

購入後に予期せぬ修繕費用が発生することを避けるため、また、ご家族の健康と安全を守るために、お客様自身が非常に勉強され、細かな部分まで気にされる時代になったのです。

これは非常に素晴らしいことです。住まいの安全性を追求することは、大切な資産と暮らしを守る上で当然の権利だからです。

だからこそ、私たち不動産プロフェッショナルがお客様からの専門的なご質問に対して、「分かりません」「たぶん大丈夫です」といった曖昧な回答をすることは絶対に許されません。

「この築年数であれば鉛管の可能性がありますので、事前にお調べいたします」「通常使用は問題ありませんが、朝一番の通水対策をとっていただくか、ご入居前のリフォーム時に引き直し工事を行うことをお勧めします。富山市の指定工事店と連携して概算見積もりもお出しできます」と、明確な根拠と対策を提示できなければ、プロとしての信頼は得られないのです。

4. どんどん細かく、難しくなる不動産実務の現場

それにしても、近年の不動産実務は本当に「細かく、難しく」なりました。

私自身、この業界で長年現場に立ってきましたが、一昔前と比べるとチェック項目や作成書類の量は数倍に膨れ上がっています。

ちょっと挙げるだけでも、現代の不動産取引にはこれだけの確認事項が存在します。

• インフラ関連：給水管の材質（鉛管・鉄管・VP管・ポリ管）、排水管の接続先（合流・分流・浄化槽）、ガス種別、越境物の有無

• 建築・法令関連：新耐震・旧耐震の区分、再建築不可の有無、セットバック、都市計画法の制限、各種適認（検査済証）の有無

• 環境・災害関連：ハザードマップ（洪水・土砂災害・高潮・津波）、地盤リスク、アスベスト使用履歴、土壌汚染

• 権利・取引関連：反社会的勢力の排除、消費者契約法に基づく告知、心理的瑕疵（事故物件ガイドライン）、契約不適合責任の範囲

これらを一つひとつ役所や水道局で調べ、現場で現地調査を行い、膨大な重要事項説明書や売買契約書に落とし込んでいくわけです。

しかも、自治体ごとにルールや台帳の閲覧方法が異なります。今回の鉛管の件ひとつ取っても、富山市での取扱いや給水台帳の照会方法と、他の自治体での運用は微妙に異なります。

「法律が変わった」「行政の指導内容が変わった」「地域のインフラ状況が変わった」……。 これらをすべて把握し、ミスなく完璧な書類を作成し、お客様に分かりやすくご説明する。

正直に申し上げて、「従来の人間による手作業と経験則だけ」で業務を回すには、すでに限界が来ていると言わざるを得ません。

人間の集中力や記憶力だけに頼っていては、いつか必ず重大な調査漏れや説明不足といったミスが発生してしまうからです。

5. だからこそ「生成AIの活用」は待ったなし！

では、このように「どんどん細かく、難しくなる時代」において、私たち不動産会社はどう立ち向かうべきなのでしょうか。

人員を2倍、3倍に増やせば解決するでしょうか？ 答えはNOです。現在の深刻な人手不足の中で、ただ人員を増やすことは現実的ではありませんし、業務の標準化も図れません。

私がたどり着いた結論、そしてViVi不動産株式会社が今まさに全社を挙げて推進している回答が、「生成AI（人工知能）の徹底的な活用」です。

「不動産業界でAI？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

不動産は「人と人との泥臭い付き合い」が大切な業界であり、テクノロジーとは遠い場所にあると思われがちでした。

しかし、実務が複雑化すればするほど、AIの真価が発揮されるのです。

生成AIの活用は、もはや「導入したら便利」というレベルではなく、「今すぐ導入しなければ生き残れない、待ったなしの必須課題」だと私は確信しています。

① 調査・確認漏れを防ぐ「チェックリストとAIの連携」

例えば、今回の富山市の「鉛製給水管」のような専門的かつ見落としがちなチェック項目。 物件の築年数（昭和63年以前など）や構造、地域をAIに入力するだけで、AIが瞬時に「この物件で確認すべきリスクリスト」を出力してくれます。

• 「富山市上下水道局での給水台帳照会」

• 「長期間通水がない場合の使い始めの水に関する注意点の説明」

• 「重要事項説明書の特約欄への鉛管有姿・容認条項の記載推奨」

このように、AIが「確認の抜け・漏れ」をチェックするセカンドオピニオンとして機能することで、人間のうっかりミスを限りなくゼロに近づけることができるのです。

② 専門的で難解な文章を、お客様に分かりやすい言葉へ変換

行政の資料や法律の条文、水道局の広報文章などは、専門用語が多くてお客様にとっては難解です。

「管内に水が滞留し鉛濃度が高くなっている可能性があるため……」といった説明をされても、お客様はピンと来ませんし、不安だけが募ってしまいます。

ここで生成AIを活用します。難しい行政資料やリスク情報をAIに読み込ませ、「お客様に安心感を与えつつ、日常の安全な使い分け（朝一番のバケツ1杯の通水）や取替工事のメリットを優しく伝えるトークスクリプト」へと一瞬で変換・要約させることができます。

専門知識を「誰もが理解できる親切な言葉」に翻訳する作業において、生成AIのスピードと精度は圧倒的です。

③ 契約書・重要事項説明書の特約文案の作成

物件ごとの個別の事情（築年数、配管状況、現況有姿での引き渡し条件など）に合わせて、法的に漏れのない特約文面を作成するのは非常に時間と神経を使う作業です。

「昭和63年以前の物件だが、将来の配管取替費用を買主負担とし、引き渡し後のトラブルを防ぐための特約を作ってほしい。ただし、昭和63年以降の物件にもそのまま使える全物件共通の雛形として通用する文面にしてほしい」

このような複雑な条件設定であっても、生成AIに指示を出せば、過去の判例や宅建業法に準拠した精緻な特約条文を数秒で生成してくれます。それを最後は人間（宅地建物取引士）の目で厳重にダブルチェックして仕上げる。

これにより、書類作成にかかる時間を大幅に削減しながら、法的な防御力を劇的に高めることが可能になります。

6. 生成AIで「作業」を効率化し、人間は「心を通わせる対話」に集中する

「AIを導入すると、不動産会社の接客が冷たくなりそう」「AI任せの適当な営業になるのではないか」と心配されるお客様もいらっしゃるかもしれません。

しかし、私たちの考えはまったく逆です。

生成AIを活用するのは、作業を機械化するためではなく、お客様と向き合う『心と時間』を創出するためなのです。

不動産会社スタッフの1日を振り返ってみると、実は勤務時間の大部分が「役所調査の手配」「物件資料の確認」「複雑な契約書の作成」「物件写真の加工や文章作成」といったデスクワーク（作業）に費やされています。

もし、これらの事務作業や情報整理、文章作成を生成AIによって10分の1の 時間に短縮できたとしたら、どうでしょうか。

浮いた圧倒的な時間と心の余裕を、すべて「お客様との対話」「ご不安のヒアリング」「現地での丁寧なご案内」「お客様の人生設計に寄り添ったご提案」に注ぐことができるようになります。

• お客様が今、住まいに対してどんな不安を抱えているのか。

• 資金計画や将来のご家族の変化にどう寄り添えるか。

• 鉛管や古い設備に対する懸念を、どうやって安心に変えて差し上げられるか。

これらは、どれだけAIが進化しても、人間にしかできない「共感」と「信頼構築」の領域です。

「複雑で細かい作業はAIにサポートさせ、人間は最高のおもてなしと決断のサポートに集中する」。

これこそが、ViVi不動産株式会社が目指す、AI時代の新しい不動産営業の姿です。

7. まとめ：変化を恐れず、進化し続けるViVi不動産へ

時代は常に動いています。

今回取り上げた富山市の「鉛製給水管」のように、昔の当たり前が今のリスクとなり、私たちが配慮すべき材料や設備、法令の知識はどんどん細かく、難しくなっていきます。お客様の目もますます厳しく、高レベルになっていくでしょう。

しかし、私はこの時代の変化を恐れていません。

むしろ、「真面目に知識を深め、最新テクノロジー（生成AI）を貪欲に取り入れ、お客様にどこまでも誠実であり続ける会社」が、お客様から選ばれる素晴らしい時代になったと捉えています。

• 目に見えない配管や構造のリスクまで包み隠さず調査し、正しくお伝えすること。

• 複雑な情報を分かりやすく整理し、安全な解決策をご提案すること。

• 生成AIをフル活用して業務の精度を高め、お客様との対話の時間を最優先すること。

ViVi不動産株式会社は、これからも富山市の地域の皆様に寄り添い、安心・安全で透明性の高い不動産取引を提供し続けてまいります。

昭和・平成初期の古くなったお住まいの売却をご検討中のオーナー様も、「見えない部分のリスクが心配」という買主様も、どうぞ安心して私どもにお任せください。

最新の知識とAIテクノロジー、そして温かみのある対話で、皆様の不動産売買を全力でサポートいたします！

長文を最後までお読みいただき、本当にありがとうございました。 今後のViVi不動産株式会社の取り組みに、ぜひご期待ください！

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