物件を探す際に販売図面の都市計画の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」があります。

都道府県ごとに都市計画区域が定められていますがその中に市街化区域と市街化調整区域に区分されているところがあります。

市街化区域とは

すでに市街地を形成している区域及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいいます。
簡単に言いますと街を活性化させるために活用される地域。　街並みを形成していくことを前提とした地域なので建物を建築するのには、市街化調整区域程

手続きは少な目。

市街化調整区域とは

市街化を抑制すべき区域、あまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域となります。
基本的に農業や林業を行う地域なので騒音は少ないですが、マイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。

市街化調整区域は、市街化区域にある一般的な土地に比べて制限があることから、価格が割安な場合も見られますがメリット・デメリットをしっかり考えて購入を検討した方

がよいです。

　市街化調整区域のメリット

・価格が割安
・高層ビルや商業施設が建築されにくいため静かな環境

市街化調整区域のデメリット

・コンビニ、スーパーなどの生活利便施設や駅など交通機関が遠い、少ない。
・舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れたりする可能性がある（富山市の場合、調整区域においては都市計画税が課税されていないのでしょうがないかも・・・）

・市場価値が下がると住宅ローンの融資が下りなかったり、融資額が減額されたりするケースも考えられる。

　市街化調整区域の建替えや増築

市街化調整区域では建物の建築が制限されます。
建物を建てるときはもちろんのこと、建替えや中古住宅を購入して、増改築・リノベーションをする場合にも、基本的に自治体に「開発許可」を受けなくてはなりません。
建てられる規模を決める容積率や建蔽率（建ぺい率）制限だけではなく、既存建物に比べて、例えば延床面積の1.5倍までなど一定の規模までしか建て替えが認められないことも

あります。　（今の富山市ではカーポートも建蔽率に算入しなければいけなくなっているので、建て替えの時にはカーポートが建てられない可能性も考えられます。

☆私個人はこのルールは雪の降る富山において、市民の毎日の生活の事を考えていない悪法だと思っています。）

　証明内容

・都市計画法29条1項及び2項各号に該当する場合
→　農家住宅や公共施設を建築する場合は開発許可が不要であることを証明

・都市計画法43条1項各号に該当する場合
→　農家住宅や公共施設を建築する場合は建築許可が不要であることを証明

・都市計画法29条本文非該当
→　開発行為に該当しない場合であることを証明

これらを60条証明書（開発行為または建築等に関する証明書（通称規則第60条証明）とは、これから建築物を建築しようとする計画が都市計画法に適合していることを証明

する書面です。）で証明します。

まとめ

市外化調整区域で、建替えるのは、いろいろと申請が必要ってことですね・・・・

まず、土地の購入の際にはよくご検討し、価格帯だけで判断はせずに、専門の方にも相談して頂ければと思います。