不動産購入する物件を決めた後の流れを徹底解説(2)

不動産購入までの流れ

はじめての不動産購入はわからないことが多く不安を抱く方も多いのではないでしょうか。今回は、物件探しを行い、内見を進めていき、色々比較した中で『よし、この物件を購入しよう！』という段階になったら、その後は何をすればよいのかを順を追ってご紹介いたします。まずは全体の流れを把握しましょう！大きく分けると下記のような流れになります。

前回は「買付申し込み～売買契約」までの流れを解説いたしました。引き続き、物件を購入するときの流れをみてみましょう。

住宅ローンの本審査申込

不動産購入にあたり、全額キャッシュでお支払いする方はほんのわずかで、9割の方は住宅ローンを組む方が多いかと思います。

住宅ローンを利用して残代金をお支払いする方は、売買契約を終えたら、ローンの本申込をすぐに申し込む必要があります。買主様は、売買契約上の融資承認取得期限までに、住宅ローンの本承認を取り付けるための手続きを速やかにする義務が発生しますので注意しましょう。

売買契約が終わったら、まずローン特約に記載の金融機関（一般的には、売買契約をする前にローン事前審査承認を取り付けた金融機関又はローンセンター）に、すぐに本申込を行ってください。ローンセンターは土日も営業している所も多いですが、土日は混みあいますので事前に予約しておくのが無難です。

ここで注意しなくてはいけないのは、仲介してくれた不動産会社によっては住宅ローンのお手伝いをするのに手数料（3万円～5万円）を請求してくることもありますので事前に確認しておくと良いでしょう。

気になる金融機関は同時に申し込む

ローンの本審査申し込みは原則無料ですので、気になる金融機関はすべて同時に申し込むと良いと思います。本審査の回答まで遅い金融機関ですと3週間以上の時間を要すことや、ローンの事前審査をやっていない金融機関ですと、本審査の回答まで１カ月以上かかるところもあります。

ポイントは、気になる金融機関は速やかに申し込むことです。例えば、３行気になる金融機関があれば、すべて申し込んでしまい、仮に全ての本承認を得られたら一番自分にとって有利な融資条件を提示してくれた金融機関を最終的に選択すればよいのです。又、本審査申込時に金融機関より火災保険の見積もりの必要の有無を打診されます。知り合いの保険会社さんで加入することも可能ですが、金融機関経由で加入すると団体扱いになり10%程度割引になりますので見積もりだけでも取得することをおすすめいたします。

ゆっくり吟味して何日も経ってから、本審査申込をする方がいらっしゃいますが、それでは、遅いケースが多々あります。決済日まで1カ月ぐらいしかないようなケースは、さっさと本審査の申し込みを済ませなければならないので、決済日まで時間がない方は必ず担当営業マンにスケジュールを確認しましょう。

事前審査と本審査の違い

住宅ローンの審査は、なぜ2回も審査があるの？と思うかもしれません。事前審査と本審査では、審査の目的や確認する項目が異なります。２つの主な違いを簡単に見ていきましょう。

【事前審査とは】

住宅ローンを借り入れできるかどうかの「見込み」の確認を主な目的として事前審査が行われます。金融機関によって異なる場合もありますが、具体的には申込者の年収、返済負担率（返済比率）、年齢や職業などがチェックされます。複数の金融機関へ申し込みすることも可能で、事前審査をしたからといって必ず借り入れしなければならないわけではありません。

【本審査とは】

一般的には、不動産の売買契約が終わっており、購入する物件が確定された後に行われることがほとんどです。金融機関は、何千万もの融資をするかどうかの審査になりますので、住宅ローン申込者の返済能力や対象物件（担保）の価値の確認が行われます。不動産のさまざまな項目も詳細に審査されます。本審査で重視される項目や基準は、各金融機関が独自に設定しており公開されていませんが、事前審査とは違い公的な書類が必要となります。

本審査の場合には、どの金融機関でも公的な書類の提出が求められますので、売買契約後速やかに取得しておきましょう。（通常は、不動産に関する書類は不動産会社の営業マンに頼むと用意してくれます。）

必要な書類

金融機関によって提出書類は違いますが、一般的なものを記載しておきます。

▼本人確認書類

健康保険証
住民表

▼所得を証明する書類

源泉徴収票
課税証明書
納税証明書
確定申告書（自営業の方の場合は3期分）

※就業状況によって提出する書類は変わります。

▼物件を確認する書類

売買契約書
重要事項説明書
間取り図、平面図
謄本
公図

物件の種類によっても提出書類がかなり変わりますので、詳細が分からなければ、担当営業マンに確認しましょう。最初から複数の金融機関にローンの本審査を申し込む予定の方は、上記のような公的書類を役所や税務署に公的書類を取りに行く前に、「何の書類が何部必要になるか」を事前に確認しておき、一度に取得してしまうことをお勧めいたします。

不動産購入に悩んだ場合の対処法

売買契約が終わったら速やかにローン本審査申込を済ませる必要があります。本審査は時間がかかるため、気になる金融機関が複数ある方は、同時に本審査申し込みをしてしまいましょう。また、本審査申込みにあたって公的な書類が必要になりますので、役所などに取得しに行く前にあらかじめ必要な書類を確認した上、一度に取得されることをお勧めします。

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次回は、「リフォームの打合せ」についてお伝えしていきます。