不動産購入までの流れ

はじめての不動産購入はわからないことが多く不安を抱く方も多いのではないでしょうか。今回は、物件探しを行い、内見を進めていき、色々比較した中で『よし、この物件を購入しよう！』という段階になったら、その後は何をすればよいのかを順を追ってご紹介いたします。

 

まずは全体の流れを把握しましょう！大きく分けると下記のような流れになります。

 

1.買付申し込み

購入したい物件が決まったら、まずは最初に「買付申し込み」をします。

 

営業担当者に購入したい旨を伝える

まずは、気になっている購入を前向きに考えていることを営業担当者に伝えましょう！それと同時に、気になっているところを全て営業担当者にお話しされることをお勧めします。

 

買付申し込み前に聞いておきたい質問例

• 購入する上で必要な費用は？
• リフォームを考えている方であればリフォームの目安
• 建築会社は自分で探すのか、紹介してもらえるか
• マンションの管理はどうか？問題ないか？
• 隣接地はどういう方が住んでいるのか？
• プロから見てこの物件についてどう思っているのか？
• 価格の交渉の余地がありそうか？
• 販売状況はどうか？ほかに検討している人はいないか？　等々

 

この段階で気になっていることはすべて確認しておきましょう。細かいことは上げたらきりがありませんが、主には、資金計画面、リフォーム面、買って良いかどうか、条件面での交渉の余地はあるか？リスクは何か？を担当に確認しておくのが良いでしょう。

 

買付申し込みのポイント

買付申し込みは、人気物件であればあるほど早く入れた方がいいですが、懸念点は買付を入れる前に払拭した方が良いです。タイミングを含めて、すぐに確認しましょう。

 

2.ローンの事前審査申込

買付を入れる際には、その物件を購入できるだけの資力があると相手に証明しなければなりません。条件面の交渉するのには、その証明しなければそもそも交渉の土台につけないこともありますので注意が必要です。

 

ですから、買付と同時に銀行等のローン事前審査回答書（金融機関が、ローン事前審査の結果、承認がおりている旨が書かれた書類）などがあれば、ベストです。もし、まだ事前に取得していない場合は、買付申し込みをするのと同時に速やかにローンの事前審査をする必要があります。

ローンの事前審査には、申込書に必要事項を記載し、収入を証明するものを添付して出す必要があります。これが遅れますと、金融機関の審査回答に１週間以上かかるため、なるべく早く出すことをお勧めします。

 

このような事もあるため、物件が決まっていない場合でも早めに「ローンの事前審査」は取り付けておくことが大切な要素になります。

 

3.売買契約内容の確認

条件面に折り合いがついたら、売買契約となります。売買契約当日に初めて書類に目を通すのではなく、なるべく前日までにどのような契約になっているのかを営業担当者に依頼し、書類の写しなどを見せてもらうようにしましょう。どのような点に注意すべきかポイントを挙げますので参考ください。

• 測量を実施するのか、実施しないのか
• 境界の明示の方法
• 公簿面積での売買か実測面積での売買か
• インフラ（電気・上下水道・ガス）の状況
• 税金の精算方法
• 契約不適合責任の有無
• （マンションの場合）長期修繕計画、管理費や修繕積立金の値上がりの予定、購入物件及びマンション全体の管理費等の滞納の有無

 

売買契約書類の事前確認

売買契約関係の書類は、宅建業者が作成しますが、実態的には契約書の作成は契約の前日ぐらいに完成する事が多いです。前日や２日ぐらい前にしか確認できないことが多いのですが、下書きの段階のものでも良いので早めに貰って確認されることをお勧めします。

 

重要事項説明書の事前確認

不動産売買契約より前に説明を受ける「重要事項説明書」は、不動産を購入するにあたって、主に購入者（買主）に重要な事項がまとめられている書類となります。どれも重要な事項となります。

 

どれも重要な事項となりますので、契約前に一読し、分からないことは担当の宅建取引士に確認されますことをお勧めします。その中でも特に確認をしておきたいところは、重要事項説明書の最後にある、「その他重要な事項／備考」(特約事項)という欄はすべて読んでおきましょう！この契約ならではの取引条件が記載されていることが多いです。

 

書類確認のポイント

重要事項説明書や売買契約書は、初めて見る書類でよくわからないことも多いと思います。

専門的な言葉で記載されている箇所も多いので、『この契約条件で最も注意しないといけない点は何でしょうか』『プロから見て気になる点はありますか』と信頼のできる営業担当者に相談されますことをお勧めします。

 

4.売買契約

条件面に折り合いがついたら売買契約となります。売買契約当日は、どのように流れていくのでしょうか。

一般的には、売買契約を行う前に宅地建物取引士より、「重要事項説明書」の説明があります。現在では、お客様も何度も時間を作るのが大変なため、売主様と売買契約を行う直前に説明を受けることが実態的には多いかと思います。またはオンラインで説明を受ける「IT重説」の活用も少しずつ増えています。

 

不動産売買契約書の内容を確認

上記の通り、不動産仲介会社から買主様へ「重要事項説明書」の説明があり、重要事項説明書の内容について異論がなければ、売主様と買主様で不動産売買契約書の契約内容を確認します。特に、売買金額、手付金、ローン特約の期日、引渡しの期日等諸々の条件が、事前に確認している情報と間違いなく記載されているかを確認しましょう。契約内容について精査したい場合、前述の通り売買契約当日までに不動産売買契約書の内容を確認されておくことをお勧めします。当日疑問点や質問があれば不動産仲介会社の営業担当者へその場で確認してください。

 

売買契約書を締結する

不動産売買契約書の確認後、売主様と買主様の双方が契約内容に同意できる場合は、双方の署名・押印を経て不動産売買契約を締結します。

このとき、買主様は売主様へ現金で手付金を支払います（後日振り込みも可能ですが、タイムラグが生じますので、まだまだ現金でその場でお支払いするケースが多いです）。

不動産売買契約が締結されるタイミングで不動産仲介会社の仲介手数料が発生します。所定の方法で支払いを済ませましょう。

 

引渡しに向けての準備

不動産売買契約の締結後、売主・買主はそれぞれ引渡しに向けて手続きをする必要があります。

売主様は、所有権の移転や引渡しに関わる手続きを進めます。

登記手続きや境界の確認では、必要書類の調達や外部への依頼など時間を要する準備もあります。退居のための荷造りや掃除など売主様自身が行なう準備も多いため、手続きは速やかに済ませておきましょう。

買主様は、住宅ローンを利用する場合には、速やかに住宅ローンの本申込に必要な書類を取得し、本申込みを行い、融資承認取得期日までに本審査の回答を得る義務が発生しますので、

手続きは速やかに済ませましょう。

 

契約当日に必要なもの

不動産売買契約で必要となる書類は、買主様と売主様で異なります。

特に、売主様は多くの書類を揃える必要があるため注意してください。

契約当日に持参するものについてみていきましょう。

取引の内容により、若干変わりますので、必ず営業担当者に契約前に確認下さい。

 

【売主様】

印紙	不動産売買契約書に貼付する印紙を用意します。印紙代は売買の代金により異なります。
ご実印
本人確認書類	運転免許証や健康保険証など、公的機関が発行した本人確認書類を用意します。
登記済権利証または登記識別情報	不動産登記を行なった際、不動産を管轄する法務局から発行されています。
固定資産税納税通知書	年度の初めに不動産が所在する市区町村から送付されます。（事前に営業担当者にお渡ししていれば、契約当日でなくても構いません。）

 

【買主様】

印紙	不動産売買契約書に貼付する印紙を用意します。印紙代は売買の代金により異なります。
本人確認書類	運転免許証や健康保険証など、公的機関が発行した本人確認書類を用意します。
印鑑	不動産売買契約日に持参します。住宅ローンを利用する場合はご実印を準備しましょう。
手付金	所定の金額を現金や小切手などで用意します。
不動産仲介会社への仲介手数料	所定の金額を現金や小切手などで用意します（振り込み可）。

 

以上、売買契約では、契約後のトラブルを防ぐためにも契約内容と記載事項をしっかり確認しましょう。

 

5.不動産購入に悩んだ場合の対処法

不動産購入の流れがわかっても、ご自身やご家族に最適な時期を判断するは難しいとお悩みの方も多いのではないでしょうか？今回解説したように、理想の家づくりを実現するためには不動産購入に関する豊富な知識が必要になってきます。

 

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