住宅ローンの変動金利の仕組みを解説！

日銀総裁が令和4年12月20日に突如発表した金融緩和策の修正をうけて、長期金利が急上昇しました。このニュースのように、35年や40年の住宅ローンを組む場合、金融市場に与える影響が大きな世界情勢や経済の変化を今後35年先、40年先まで予想することはとても困難です。

そのため、将来の金利がどう変動するかを予想するのではなく、現在の家計や金利状況を踏まえた上で金利が変動したときにどう対応するのかが重要になります。

今回は、家づくりの資金計画をする上で欠かせない、「住宅ローンの変動金利の仕組み」をご紹介いたします。

1.３つの金利タイプ

住宅ローンには定期的に金利が見直しされる「変動金利型（以下変動金利）」と、
当初の一定期間だけ金利が固定の「固定金利選択型」、全期間固定金利の「全期間固定金利型」という3つの金利タイプがあります。

 

変動金利型

変動金利は日本の政策金利（マイナス金利政策など）に影響を受け、半年に1回金利が見直しされることになっています。
日本銀行は日本の景気などから政策金利を決め、その政策金利は銀行が優良企業に貸し付ける際の「短期プライムレート」に影響します。

変動金利はこの短期プライムレートを基に決められています。
それに対して、固定金利選択型や全期間固定金利型は国債の利回りに影響を受け、毎月金利見直しのタイミングがあります。

メリット	借入後に市場金利が低下すると返済額が減少する
デメリット	借入後に市場金利が上昇すると返済額が増加する 借入時に将来の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい 借入後に市場金利が急上昇した場合、未払い利息が発生する場合がある。

固定金利選択型

一定期間固定金利とする特約を結ぶことによって、一定期間の金利を固定することができるタイプです。よってその間の返済額は一定となります。しかし、一定期間が終了したあとに、再度金利タイプを選ぶことになり、その時点での金利が適用されるため、総返済金額が変化していきます。

メリット	固定金利期間中は返済額が確定できる。 固定金利期間終了後に市場金利が低下すると返済額が減少する。
デメリット	固定金利期間終了後に市場金利が上昇すると返済額が増加する。 借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい。

 

全期間固定金利型

借入時に全期間の金利・返済額が確定します。フラット35が代表的な商品です。

メリット	借入時に借入期間全体の返済額が確定できる。 借入後に市場金利が上昇しても返済額は増加しない。
デメリット	借入後に市場金利が低下しても返済額は減少しない。

 

2.住宅ローンの変動金利の仕組み

このように、「金利の見直しタイミング」は変動金利型とその他の金利型の大きな違いがあります。変動金利が上がるときには固定金利はすでに上がっている状態なので、金利が低いときに変動金利を借りて、金利が上がったら固定金利に変えようという方法は現実的ではないということです。変動金利は常に固定金利より遅いタイミングでの変動です。

変動金利には、「5年ルール」と「125％ルール」があるのはご存じですか？これらはいずれも「元利均等返済方式」を提供する金融機関で利用されているルールとなります。

 

• 元利均等返済方式
  毎月の返済額が一定になる返済方法で、元金より利息の支払いが優先されます。返済期間の経過に伴って、返済額の「利息分と元金分の割合」が変化し、返済当初は利息分が占める割合が大きく、次第に元金分が占める割合が多くなっていく点が特徴です。
• 元金均等返済方式
  月々の返済額が「返済回数で均等に割った元金」と「元金に応じた月々の利息」の合計額になるようにした返済方法です。　月々の「元金分の返済額」が一定（均等）ですが、月々の「元金分の返済額」に上乗せされる「利息分の返済額」は一定ではありません。はじめは住宅ローン残高が多いため、利息分が大きく、月々の返済額も多くなります。次第に利息分が減少し、返済期間に応じて支払額が減少していくのが特徴です。
• 5年ルール
  住宅ローンで変動金利を選んだ場合、一般的に借入直後から半年に1度の金利の見直しがありますが、仮に金利が上昇したとしても、5年間は返済額が変わらないルールです。
• 125％ルール
  変動金利で借りた場合に、5年経過後の6年目からの毎月の返済額は、金利が上がっても月々の住宅ローン返済額の上昇幅は前回支払額の125％までに抑えられるというルールです。

何らかの理由で変動金利が急上昇してしまうと、住宅ローンの返済が困難になってしまったり、資金計画が大幅に狂ってしまったり、また多くの人が破産してしまう可能性も考えられます。そのような場合でも125%ルールがあれば、毎月の返済額が極端に大きくならないため、家計に対して負担を抑えられるのです。

一見すると住宅ローン返済者の負担を抑える配慮に見えますが、本当は利息の支払いで調整しているだけなので、残念ながら本来支払うべき利息がなくなるわけではないようです。簡単に説明しますと、金利上昇によって本来の金利が前回の返済額の130％になる場合、毎月の返済額は125％に抑えられますが、目には見えない将来の未払利息額5%分はどんどんたまっていき、毎月きちんと支払っているのに、水面下では未払い利息がたまって住宅ローンの元本が一向に減らず、住宅ローン返済がなかなか進まないと言う事態にもなりかねないので125％ルールがあるから安全だと考えるのは危険という事になります。

変動金利で住宅ローンを組むときはこれらのリスクもふまえて「元利均等返済方式」か「元金均等返済方式」かを慎重に選ぶようにしてください。

 

3.変動金利と固定金利、どちらを選択するべきか

「低金利だけど金利変動の不安がある変動金利」と、「金利はやや高いけど金利変動の不安がない固定金利」のメリットとデメリットはあります。どちらが良いというものではないので、それぞれの特徴をふまえた上で適した金利タイプを選ぶことをお勧めいたします。

 

固定金利が向いている人

金利上昇リスクを気にすることなく、安定した支払いを継続していけるのが固定金利の魅力です。

• 借入金額が多めの人
• 金利タイプを変更したり、繰り上げ返済を活用したりといった計画的な返済が苦手な人
• とにかくコツコツと時間をかけてきっちり返済していきたい人
• 金利変動という不安を抱えず、精神的な安定を得たい人
• 固定30年やフラット35など、借り入れから完済までの毎月返済額が固定になるため、計画的な返済をしたい人

変動金利が向いている人

変動金利のリスクは金利が上昇したときに現れますが、元々の借り入れ金額が少ない場合にはリスク自体が弱まり、低金利というメリットを得やすくなります。

• 借り入れ金額が少ない人
• 返済期間が短い人
• 繰り上げ返済を利用して、早く返済したい人
• ある程度、収入や資金面に余裕があり、計画的に返済できる人

住宅ローンは自分一人で決めてしまうのではなく、まずは資料を揃え、銀行、不動産会社などの専門家に相談して自分に合っている住宅ローンを探してみるのがおすすめです。

 

4.家づくりの資金計画に悩んだ場合の対処法

家づくりのタイミングのポイントがわかっても、ご自身やご家族に最適な時期を判断するは難しいとお悩みの方も多いのではないでしょうか？今回解説したように、理想の家づくりを実現するためにはタイミングが非常に重要なポイントです。

 

家づくりのことでお悩みの場合は、経験豊富な専門家に相談するのが一番です。当サイトでは、中立の立場にいる専門スタッフが、複数の住宅会社の中からあなたに最適な住宅会社をご紹介します。さらに、土地探しやお金のこと、将来のことなど、家づくりに関わる疑問や悩みについても、住宅のプロがヒアリングいたします。家づくりでお悩みのことがありましたら、当サイトの無料相談をぜひご活用ください。